- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ) и доли в праве общей собственности на такие объекты (ст. 251 ГК РФ);
- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на такие объекты (ст. 251 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ)
- договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды предприятия независимо от срока, и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- передача недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ);
- договор участия в долевом строительстве, и дополнительные соглашения к нему (ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД …»).
Отдельно следует отметить и обязанность регистрации возникающего права на объект. Всем известно требование государственной регистрации права собственности (единоличной, совместной и долевой собственности). Кроме права собственности также регистрации подлежат и следующие права на недвижимое имущество, (а также ограничения, обременения:
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- право безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- ипотека;
- сервитут.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, совершаемый органами Росреестра посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) соответствующей записи по правилам и на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (далее – ФЗ-218). Указанный закон неоднократно претерпевал изменения, но наиболее существенные изменения в него внесены 30 апреля 2021 года в связи с принятием Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Изменения в закон уточнили, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, то есть теперь есть однозначная норма, обязывающая совершать сделки только с объектами, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН (далее- ЕГРН), иначе переход права по сделке не будет зарегистрирован.
Что же нового в процедуре государственной регистрации?
Во-первых, в статью 40 ФЗ-218 заведена новая часть 2.1 согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства не является основанием для приостановления кадастрового учета и (или) регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим. Закон также оговаривает, что кадастровый учет и (или) регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент учета и (или) регистрации истек срок действия договора аренды земельного участка, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. По сути, новая редакция закона уточняет, что основными документами для учета и регистрации построенного объекта является действующее разрешение на строительство или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Во-вторых, в новой редакции ФЗ-218 допускает регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости даже в условиях прекращения существования продавца объекта, являющегося юридическим лицом. Если ранее такую регистрацию перехода права по сделке с юридическим лицом, прекратившим свое существование нужно было решать в суде, то сейчас в части 9 статьи 15 ФЗ-218 установлено, что если право собственности юридического лица на объект сделки зарегистрировано в ЕГРН, то в случае ликвидации юридического лица или исключения его из ЕГРЮЛа, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании:
- заявления покупателя и
- выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей ликвидацию данного юридического лица или исключение его из ЕГРЮЛа, а также
- предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).
В-третьих, расширен перечень лиц, которые вправе обращаться в Росреестр с заявлением на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации. Если в прежней редакции статье 15 закона было перечисление из 9 пунктов, то сейчас перечень лиц, имеющих право на обращение с заявлением о кадастровом учете и регистрации уже состоит из 12 пунктов. Перечень расширен за счет добавления:
- нотариуса или его уполномоченного работника - при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки;
- принявшего наследство физического лица, если наследодателю, согласно записи в ЕГРН, принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и регистрации прекращения зарегистрированных прав на такие объекты;
- лица, которому земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, - при государственном кадастровом учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками.
Отдельно специально оговаривается, что в случае представления в Росреестр заявления на бумажном носителе о регистрации перехода права в связи с совершенной органом власти с физическим или юридическим лицом сделкой, органами власти осуществляется перевод документа в форму электронного образа документа путем сканирования и заверения усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица такого органа. Изготовленный должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления электронный образ документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.
В-четвертых, внесли изменения, снимающие ограничения площади машино-места для целей государственной регистрации права на него. Для усиления эффекта отмены требования о площади машино-места часть 6.2 статьи 24 ФЗ-218 дополнили фразой «Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается».
Отдельного внимания заслуживают уточнения вопроса регистрации права на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В случае, если в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке или участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта осуществлен государственный кадастровый учет, регистрация прав на такие ИЖС или садовый дом осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости.
А вот в случае, если право заявителя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок и уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
