Количество этажей в доме: сколько можно построить

В случае, когда гражданин задумывает построить жилой дом, ему необходимо выполнить ряд требований федерального законодательства. Начиная от оформления прав на земельный участок и направления в уполномоченные органы уведомления о планируемом строительстве и до решения вопроса проекта, внешнего вида и этажности дома. Российское законодательство жилые дома, которые строят граждане, называет объектами индивидуального жилищного строительства и не относит разработку проекта дома к обязательным требованиям. Однако, если речь идет о доме более одного этажа, то возникает понимание необходимости использования проекта как для расчета затрат, так и для определения параметров строительства, в том числе и количества этажей в доме. И в вопросе определения этажности дома есть свои особенности. Согласно п.39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три. Казалось бы, что может быть проще - законодательство дает право строить трехэтажные дома. А что считать этажом ?? Мансарда, чердак, подвал и т.д. попадают в общий счет этажности объекта или могут быть в доме помимо разрешенных трех этажей? Ответ на этот вопрос нужно искать в СП 54.13330.2016, в котором приведен полный перечень видов этажей.В российских домах может быть 7 видов этажей: подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и технический чердак. Так какие из перечисленных этажей попадают в общий счет при строительстве индивидуального дома? При определении этажности дома, согласно Градостроительному кодексу РФ в общий счет попадают все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Не попадают в общий счет подземные и подвальные этажи. Не учитывают при определении этажности и подполье (независимо от его высоты), а также междуэтажное пространство и технический чердак высотой менее 1,8 м., крышные котельные, машинные отделения лифтов, помещения вентиляционных камер. Что будет в случае нарушения этажности дома? Законодательство Российской Федерации предписывает по окончании строительства дома подать в уполномоченные органы местного самоуправления уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. К уведомлению об окончании строительства или реконструкции дома застройщику необходимо приложить, в числе прочих документов, технический план созданного объекта и сведения о доме, которые указываются на основании: - либо разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии); - либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в случае, если проектная документация не готовилась). Орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров дома, в том числе количества этажей, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Отсутствие согласия уполномоченных органов с параметрами построенного объекта приводит к невозможности государственного кадастрового учета и регистрации прав на дом. Кроме того, не следует забывать, что согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, возведенное или созданное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Следовательно, нарушение градостроительных требований к этажности дома приводит к признанию такого объекта самовольной постройкой.