Объектом долевого строительства в соответствии с законодательством является жилое или нежилое помещение, машино-место или индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Главным условием признания таких объектов объектами долевого строительства является тот факт, что они строятся с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Объекты долевого строительства подлежат передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или строящихся (создаваемых) иных перечисленных выше объектов.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Перечисленные требования содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Однако Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 утверждены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В соответствии с указанным постановлением на 2024 год устанавливается, что:
· срок передачи объекта долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию;
· сообщение о:
- завершении строительства многоквартирного дома (далее – МКД) и (или) иного объекта недвижимости;
- готовности объекта долевого строительства к передаче;
- предложение о внесении изменений в договор о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства
могут быть направлены по адресу электронной почты, указанному в договоре.
· акт осмотра требуется при обнаружении лишь существенных нарушений качества объекта долевого строительства. При отсутствии существенных нарушений достаточно указать в передаточном акте перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. Однако при наличии разногласий относительно указанного перечня он все же определяется актом осмотра. Подготовить акт осмотра вправе только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов.
· при обнаружении существенных нарушений требований к качеству МКД, подтвержденных актом осмотра, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или о возврате денежных средств и уплате процентов.
застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта. И только в случае отказа застройщика участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов. Если участник долевого строительства не представляет застройщику (его работникам, подрядчикам) доступ для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства теряет право обращаться с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
· порядок технического обследования (осмотра) объекта долевого строительства:
- специалист для проведения осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
- дата проведения осмотра согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий;
- участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
· расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства, возмещает участнику долевого строительства застройщик.
Перечисленные особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства утверждены на 2024 год с возможностью их дальнейшей пролонгации.
