Решение судьбы объектов, признанных самовольными: что нового?

Современное российское законодательство с 1994 года достаточно безжалостно относилось к объектам, выявленным как самовольные и длительный период времени предлагало два варианта решения их судьбы – это либо снос объекта или, до 2018 года, признание права на такой объект за лицами, являющимися правообладателями земельного участка под объектом. Поскольку в значительном количестве случаев земля оставалась в статусе «неразграниченной», владение которой осуществляется органами местного самоуправления, то законодательство предполагало оформление объекта, выявленного в качестве самовольного на праве муниципальной собственности.

Через 24 года действия норм 222 статьи Гражданского кодекса РФ были уточнены и критерии отнесения объектов к категории самовольных и последствия признания их таковыми.

В частности, в настоящее время к самовольным относится здание, сооружение или другое строение:

- возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо
- возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Уточнив критерии отнесения объектов к самовольным, законодатели изменили также и последствия признания их таковыми. В связи с принятием Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ в отношении самовольной постройки принимается либо решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

То есть, начиная с 2018 года федеральное законодательство повернулось лицом к самовольным объектам и предоставило законом разрешенную возможность сохранить возведенный объект путем его приведения в соответствие с требованиями уполномоченных органов. Одновременно законодательство расширило правовое регулирование, которое теперь установлено не только в традиционной статье 222 Гражданского кодекса РФ, но и в новой статье 55.32. Градостроительного кодекса РФ, определяющей особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями.

Выбор решения о сносе самовольной постройки или ее сохранении путем приведения их в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, которые являются ключевыми фигурами в решении судьбы объекта.

Такое положение просуществовало с 2018 до конца 2020 года, когда был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30.12.2020 № 494 (далее – ФЗ 494), посвященный проблематике комплексного развития территории.

В настоящее время статья 65 Градостроительного кодекса РФ по-сути устанавливает третий вариант развития событий после признания здания или сооружения самовольной постройкой, хотя указанная статья посвящена совершенно иной проблематике комплексного развития территории и перечисляет варианты комплексного развития и объекты, которые могут быть включены в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии. В частности, вариант комплексного развития территории нежилой застройки может осуществляться в отношении территории, в границах которой расположены земельные участки,на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Таким образом, лица, осуществляющие самовольное строительство должны быть предупреждены о том, в отношении их объектов могут быть применены как меры гражданского права (снос или приведение в соответствие с требованиями органов местного самоуправления), но также и нормы градостроительного права, позволяющие, в случае признания объекта самовольным, включить земельный участок с расположенным на нем самовольным объектом в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии в целях строительства объектов нежилой застройки.

Необходимо отметить, что решение о комплексном развитии – это не только и не столько компетенция органов местного самоуправления, а скорее Правительства РФ и органов государственной власти субъектов РФ.