Права и обязанности арендаторов земельных участков, конечно, основываются на принципе свободы арендного договора и изложенных в нем условий. Казалось бы, что Земельный кодекс РФ отдает пальму первенства в регулировании вопросов совершения сделок гражданскому законодательству. Но при этом оставляет за собой право устанавливать особенности владения и пользования земельными участками в земельном праве.
И именно в Земельный кодекс РФ в настоящее время внесены уточнения, а по-сути отдельные запреты для арендаторов земельных участков. Федеральный закон от 04.08.2023 N 492-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ" вступил в силу 15 августа текущего года.
В триаде прав (владение, пользование и распоряжение) на имущество наиболее полный объем прав принадлежит собственнику. Арендатору, бесспорно, принадлежит право пользования земельным участком. Не оспаривается в арендных отношениях и право владения, а внесенные в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) изменения ограничивают арендатора в возможности распоряжения арендуемым земельным участком.
В частности, статью 11.3 ЗК РФ дополнили новым пунктом 5, который теперь прямо запрещает образование (раздел, выдел и др.) иных земельных участков из арендуемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного арендатору расположенных на нем и находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения.
Если земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации арендуемого здания или сооружения, то о каком распоряжении арендуемой землей в виде раздела, выдела земельного участка может идти речь. Все же это прерогатива собственника здания и земельного участка. Единственная оговорка, которую ввели в новый пункт 5 статьи 11.3 ЗК РФ, и которая позволяет все же осуществить образование нового участка из арендуемого – если такое образование осуществляется в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Кстати, уточнили в ЗК РФ и одно из существенных условий договора аренды – срок, на который предоставляется земельный участок. И довольно спорно уточнили.
Дело в том, что ЗК РФ ограничивает максимальный срок аренды земельных участков 49 годами. А теперь в статье 39.8 ЗК РФ установлено, что в случае предоставления в аренду здания, сооружения земельный участок под ними предоставляется на срок аренды таких здания, сооружения. То есть аренда земли привязана к сроку аренды здания, сооружения. И, получается, что земля может быть предоставлена как на 11 месяцев, так и на срок, превышающий максимальные 49 лет.
Кроме того, арендаторам земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений запретили (в статье 22 ЗК РФ) передавать право аренды земельного участка в залог и вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
И, в качестве завершающего позитивного штриха, статью 22 ЗК РФ дополнили правом арендатора земельного участка, которому такой земельный участок предоставлен в связи с предоставлением ему в аренду расположенных на таком земельном участке и находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды такого земельного участка третьему лицу. Правда только в случае, если они передаются указанному третьему лицу в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды таких здания, сооружения.
В законе, предложившем перечисленные изменения нет положений, требующих внесения изменений в действующие договора аренды земельных участков. Но конечно действующим арендодателям в лице уполномоченных органов власти и арендаторам нужно придерживаться вступивших в силу положений Земельного кодекса РФ.
