Земли сельскохозяйственного назначения (далее – сх назначения) выделены в одну из семи категорий земель с собственным правовым режимом.
В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса РФ землями сх назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. При этом указано, что могут выделяться земли, занятые:
-объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции,
- в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Как можно заметить, земельное право допускает размещение на землях сх назначения объектов капитального строительства. Но есть ряд особенностей.
1. Первая из особенностей строительства на землях сх назначения заключается в полном запрете строительства зданий и сооружений на сх угодьях, которыми являются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Перечисленные сх угодья являются приоритетными в их использовании для нужд сельского хозяйства.
Для сх угодий в составе земель сх назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Отдельно следует обратить внимание на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Классификатор не уточняет категорию земель. Он лишь оговаривает, что если земельному участку присвоен вид разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» (с кодами от 1.0 до 1.20), то на таком земельном участке разрешено размещение зданий и сооружений, но только для конкретных целей. В частности,
- код 1.7 животноводство: размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сх животных, производства, хранения и первичной переработки сх продукции;
- код 1.8 скотоводство: размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сх животных;
- код 1.9 звероводство: размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;
- код 1.10 птицеводство: размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства;
- код 1.11 свиноводство: размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;
- код 1.13 рыбоводство: размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры);
- код 1.15 хранение и переработка сх продукции: размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.
Можно заметить, что из двадцати видов разрешенного использования земельных участков, связанных с сельскохозяйственным использованием и установленных в Классификаторе, только семь допускают строительство зданий и сооружений. Вышеперечисленные варианты размещений зданий и сооружений на землях сх назначения связаны с сельским хозяйством.
3. Существуют также законные основания для строительства ряда объектов, не связанных с сельским хозяйством, на землях сх назначения. В частности, пункт 2 статьи 78 Земельного кодекса РФ предусматривает также возможность использования земель сх назначения или земельных участков в составе таких земель, для строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов.
Земельные участки для перечисленных целей предоставляются без перевода земель сх назначения в земли иных категорий на период осуществления строительства, реконструкции перечисленных выше линейных объектов, а в дальнейшем, для эксплуатации объектов необходимо оформлять публичный сервитут.
Публичный сервитут возможно оформить только при наличии утвержденного проекта рекультивации земель для нужд сельского хозяйства.
4. Законодательство РФ дает возможность на земельном участке из состава земель сх назначения, в том числе на сельскохозяйственных угодьях (пашня, сенокос и т.д.) возвести жилой дом. Но сделать это вправе только глава крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке, используемым им для осуществления своей деятельности. Часть 4 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" разрешает строительство, реконструкцию и эксплуатацию только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
Правда, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сх назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. Поэтому такая возможность строительства жилого дома на землях сх назначения зависит от позиции органов государственной власти субъектов РФ.
5. На землях сх назначения может быть создана территория садоводства или огородничества. Правда, согласно пункта 6 статьи 79 Земельного Кодекса РФ сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. Образование садовых земельных участков и огородных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
На садовых земельных участках допускается строительство жилых и садовых домов, а также гаражей, бань, сараев, но только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.
Кроме того, на территории садоводства возможно размещение объектов капитального строительства, относящихся к общему имуществу садового товарищества.
