Договор аренды, если срок аренды составляет год или более, необходимо регистрировать в качестве ограничения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.
Порядок регистрации договора аренды утвержден в разделе VII.III. Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 «Об установлении порядка ведения ЕГРН…».
Помимо регистрации арендных отношений Налоговый кодекс РФ в статье 333.33 требует уплаты государственной пошлины. За государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом налоговое законодательство требует уплатить физическим лицам – 2 тысячи рублей, а юридическим лицам – 22 тысячи рублей.
При всем при этом арендаторы, в частности, земельных участков, зачастую, не ограничиваются одним сроком аренды земельного участка. Вносятся изменения в условия договора аренды, меняется, например, срок аренды, вид разрешенного использования земельного участка или иные другие условия. Соответственно, требуется государственная регистрация изменений договора аренды, которая сопровождается оплатой государственной пошлины в том же размере, что и при его начальной регистрации.
Вариант изменения условий аренды, который на сегодняшний день может быть актуальным любому арендатору земельного участка, предоставлен Федеральным законом от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Закон дает право любому арендатору земельного участка до 1 марта 2023 года потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с требованием о продлении срока аренды действующий срок договора аренды земельного участка не истек;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
В отсутствии перечисленных ограничений арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Но вернемся к вопросу оплаты государственной пошлины за регистрацию арендных отношений. С 1 января 2023 года вступает в силу Федеральный закон от 05.12.2022 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 333.33 части второй Налогового кодекса РФ", который серьезно снижает затраты арендаторов на оплату государственной пошлины.
За государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды, если такой договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости с нового года пошлина будет взиматься в размере:
для физических лиц - 350 рублей;
для организаций - 1 000 рублей.
