Передавать по договору земельный участок может не только его собственник, но и арендатор. Лиц, владеющих земельным участком на праве субаренды, Земельный кодекс РФ называет арендаторами, субарендаторами. На субарендатора земельного участка, в случае заключения договора с арендатором, должны распространятся все права арендатора, поскольку юридически субаренда — это временная переуступка арендатором земельного участка прав на него или на его часть.
Среди прочих моментов регулирования вопросов субаренды тонким является вопрос ответственности за нарушение земельного права. Например, в случае выявленных нарушений земельного права при субаренде земельного участка кто вправе требовать расторжения договора субаренды: собственник земельного участка или арендатор, передавший участок в субаренду. Данный вопрос был рассмотрен в рамках следующего дела.
На привокзальной площади города Оренбурга земельный участок, находящийся в федеральной собственности находится на праве аренды ОАО «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Арендатор ОАО «РЖД» оформило договор субаренды (части земельного участка) по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду (во временное владение и пользование за плату) часть земельного участка для организации автомобильной парковки.
Нужно иметь в виду, что земельный участок первоначально предоставлялся в аренду ОАО «РЖД» для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта и передавая участок другому лицу в субаренду ни арендатор, ни субарендатор не вправе изменять существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе не вправе изменять установленный для арендуемого участка вид разрешенного использования.
Однако по результатам проведенной проверки в действиях субарендатора было выявлено административное правонарушение, которое выразилось в осуществлении автовокзальной деятельности (в тч парковка и размещение стоянок транспортных средств) на земельном участке, предназначенном для обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.
По инициативе ОАО «РЖД» в Правила землепользования и застройки города Оренбург были внесены изменения, к основным видам разрешенного использования зоны, в которой расположен земельный участок, переданный ОАО «РЖД» в субаренду, был добавлен такой вид разрешенного использования, как стоянка транспорта общего пользования.
Однако, при попытке ОАО «РЖД» внести изменения и дополнения в Единый государственный реестр недвижимости в части дополнения для обсуждаемого земельного участка такого вида разрешенного использования, который бы исправил сложившуюся ситуацию с использованием участка субарендатором, заинтересованные лица столкнулись с отказом. Арендатор не вправе осуществлять распоряжение земельным участком, в том числе изменять вид разрешенного использования, даже если это и ОАО «РЖД».
Мало того, ОАО «РЖД», как арендатор земельного участка, было не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком для целей, которые не соответствовали виду разрешенного использования земельного участка, а договор субаренды не мог быть заключен для организации автомобильной парковки, поскольку это противоречит положениям договора аренды, нарушает права собственника земельного участка и действующее земельное законодательство.
Возникло дело, которое было рассмотрено в Арбитражном суде Уральского округа. В постановлении от 19.10.2023 N Ф09-6261/23 по делу N А47-10479/2021 отмечается, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ правом требовать расторжения договора при пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями наделен арендодатель.
Вопрос, кто по отношению к субарендатору является арендодателем, наделенным правом требовать прекращения действия договора в связи с нарушением положений земельного права.
Согласно выводам, сделанным в указанном выше постановлении, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что собственник земельного участка, в лице территориального управления Росимущества, не вправе требовать расторжения договора субаренды, поскольку он не является стороной, предоставившей земельный участок в субаренду (арендодателем).
Суды не делают вывод о том, что именно ОАО «РЖД» должны были быть стороной, заявляющей требование о расторжении договора субаренды. И правильно. Поскольку и само ОАО «РЖД» передавая земельный участок в субаренду должно было понимать, что использование участка было возможно только для целей железнодорожного транспорта. Общество «РЖД» обязано было использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии с его целевым назначением. Договор субаренды не мог быть заключен для организации автомобильной парковки, поскольку это противоречит положениям договора аренды, нарушает права собственника земельного участка и действующее земельное законодательство.
Что же подсказывают суды для защиты интересов собственника в лице Росимущества. При указанных обстоятельствах интересы собственника земельного участка могут быть защищены не иском о расторжении договора субаренды, а иском о признании сделки по передаче земельного участка в субаренду недействительной, о признании ничтожным договора субаренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
