Не секрет, что в курортных регионах владельцы индивидуальных жилых домов сдают отдыхающим, туристам комнаты, части домов, не оформляя данную практику в официальном порядке.
Конечно, оформлению такого бизнеса не способствует и тот факт, что законодательство РФ не содержало положений, допускающих использование индивидуальных жилых домов (далее – ИЖС) для целей ведения бизнеса.
Ситуация в ряде регионов изменяется с 1 сентября 2025 года, когда вступит в силу Федеральный закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" (далее – ФЗ №127).
Эксперимент, разрешающий гражданам на базе ИЖС создать гостевые дома будет проходить в курортных регионах России. В частности, на территориях Республики Алтай, Республики Дагестан, Республики Крым, Алтайского края, Краснодарского края, Приморского края, Ставропольского края, Архангельской области, Владимирской области, Ивановской области, Иркутской области, Калининградской области, Кемеровской области - Кузбасса, Ленинградской области, Ростовской области, Херсонской области, города федерального значения Севастополя (далее - субъекты РФ), а также в федеральной территории "Сириус".
ФЗ №127 предлагает под гостевым домом понимать тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома нужно понимать часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме.
В свою очередь Градостроительный кодекс РФ содержит определение индивидуального жилого дома, под которым понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Именно такие объекты ИЖС при соблюдении ряда условий можно создать гостевой дом.
Для того, чтобы владелец ИЖС имел право организовать гостевой дом необходимо соблюдение ряда условий:
1) земельный участок, на котором находится дом, расположен в границах населенного пункта и его вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства;
2) в отношении ИЖС отсутствует решение органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) жилой дом оформлен на праве собственности гражданина и сведения о доме внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Каждый регион вправе установить дополнительные требования к жилым домам, которые собственник решит сделать гостевыми домами.
Также следует понимать, что присвоение статуса гостевого дома возможно только при его внесении в реестр классифицированных средств размещения в соответствии с требованиями, установленными статьей 5.1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации".
Каждому гостевому дому необходимо будет получить идентификационный номер. Закон указывает, что размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома в «Интернете» или иных средствах размещения информации будет невозможен без указания идентификационного номера гостевого дома, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, и ссылки в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на запись в реестре классифицированных средств размещения, содержащую сведения о гостевом доме.
ФЗ №127 регулирует именно экспериментальные нормы, позволяющие собственнику ИЖС организовать на его базе гостевой дом. Именно поэтому, на период эксперимента установлено, что при наличии у гражданина двух и более индивидуальных жилых домов или частей индивидуального жилого дома, принадлежащих ему на праве собственности, в реестр классифицированных средств размещения могут быть включены только один дом по выбору такого физического лица.
За гостевыми домами и уровнем оказываемых в них услуг будет осуществляться контроль уполномоченных органов. Оценка соблюдения требований ФЗ №127 будет осуществляться в рамках регионального государственного контроля (надзора) в сфере туристской индустрии, предусмотренного статьей 19.5 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации".
Эксперимент запланирован на 2,5 года (до 31 декабря 2027 года) и направлен на развитие курортной инфраструктуры и легализацию и сегодня существующего бизнеса граждан по предоставлению услуг проживания отдыхающих в индивидуальных жилых домах.
