Комплексное развитие территории – истоки и современный подход

Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30.12.2020 № 494 (далее – ФЗ 494) в значительной степени пересмотрел подходы к организации строительства, в том числе жилищного, регулирование которого осуществляется, прежде всего, в Градостроительном кодексе РФ.

В первой редакции кодекса, принятого в 2004 году, положений, устанавливающих правила комплексного развития территории,установлено не было. Постепенно кодекс был дополнен нормами о различных видах комплексного развития к которым относилось:

- развитие застроенных территорий;
-комплексное освоение территории;
-комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья;
- комплексное развитие территории.

Летом 2019 года статьи кодекса, регулирующие перечисленные формы комплексного развития, были объединены в общую главу 5.1 Градостроительного кодекса РФ, которая просуществовала 2 года и была упразднена в связи с принятием ФЗ № 494. Вместе с упразднением главы 5.1 ушли в прошлое и все вышеперечисленные формы развития территории. Они были заменены единой определением – комплексное развитие территории, в целях регулирования особенностей которой была введена новая глава 10 Градостроительного кодекса РФ.

Под комплексным развитием территории Градостроительный кодекс РФ в соответствии со статьей 1 понимает совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на:

- создание благоприятных условий проживания граждан,
- обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

Новая 10 глава Градостроительного кодекса РФ устанавливает иной подход к видам комплексного развития территории (КРТ) и отталкивается от видов объектов, возводимых в процессе реализации проекта:

1) КРТ жилой застройки –это комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома;
2) КРТ нежилой застройки - это комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены объекты капитального строительства;
3) КРТ незастроенной территории - это комплексное развитие, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц;
4) КРТ по инициативе правообладателей - это комплексное развитие, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

В отношении каждого из перечисленных видов КРТ градостроительное право устанавливает огромное количество нюансов и особенностей, связанных с выбором территории для комплексного развития, подготовки документации, включая особенности принятия решения о КРТ и заключения договора, которые в значительной степени обновило институт комплексного развития в России.