При проведении операций с недвижимостью в российской действительности применяется два вида стоимости – кадастровая и рыночная.
Законодательство об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- ни у одной стороны сделки нет обязанности произвести продажу объекта;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки на основе ценообразующих факторов на определенную дату и применяется как для целей налогообложения, определения цены для сделок с объектами, когда стороной сделки являются органы власти, так и для определения госпошлины или при наследовании объекта.
Именно кадастровая стоимость является официальной, отражаемой в Едином государственном реестре недвижимости.
С 16 декабря 2022 года вступает в силу Федеральный закон от 05.12.2022 N 513-ФЗ "О внесении изменений в статьи 18 и 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", который уточняет цели применения кадастровой оценки и кадастровую стоимость, применяемую при сделках.
В частности, новые законодательные нормы уточняют, что для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его продажи или заключения соглашения о сервитуте (в случае, если намечаемая сделка заключается без проведения торгов) применяется кадастровая стоимость объекта. При этом кадастровая стоимость земельного участка для сделки, отражаемая в соответствующем договоре/соглашении, должна быть в размере, который установлен в отношении объекта на дату подачи заявления о предоставлении объекта в аренду, или его продажи.
Процесс предоставления объекта в аренду, его продажи или заключения в отношении объекта недвижимости соглашения о наложении сервитута от момента подачи заявления от заинтересованного лица до заключения соответствующего договора/соглашения занимает не один день. За период подготовки сделки, уже после даты подачи заявления, кадастровая стоимость земельного участка может измениться в связи с проведением государственной кадастровой оценки и информация об этом может быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Новая часть 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" устанавливает, что в случае, если за период подготовки сделки кадастровая стоимость объекта уменьшилась и сведения об этом внесены в ЕГРН, то в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению применяется уменьшенная кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.
По умолчанию получается, что, если кадастровая стоимость земельного участка увеличилась за период подготовки сделки по его предоставлению в аренду или его продажи, и сведения об этом внесены в ЕГРН, все равно, договор аренды или продажи заключается исходя из кадастровой стоимости объекта, действующей на дату подачи заявления от заинтересованного лица.
