С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения Гражданского кодекса РФ, в котором появились две новые главы: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «О праве собственности и другие вещные права». Новая редакция Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) прямо оговаривает возможность создания зданий и сооружений, в том числе линейных объектов, в результате раздела или в результате объединения нескольких недвижимых вещей.
Росреестр письмом от 15.11.2022 N 01-9984-АБ/22 в целях установления единой правоприменительной практики высказывает ряд значимых позиций.
Так, Росреестр отмечает, что, хоть при разделе линейного объекта (даже если и не производится его реконструкция) и могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая разделенный линейный объект с измененными параметрами, вместе с тем, государственным регистраторам, в случае поступления заявления в территориальные органы Росреестра при проведении правовой экспертизы необходимо принимать решение с учетом функциональных особенностей образуемых в результате раздела линейных объектов, в том числе класса опасности. Ведь, как отмечает Росреестр, законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей (ч. 1 ст. 141.5 ГК). Ограничения и условия, установленные законами, должны приниматься во внимание государственными регистраторами при рассмотрении заявлений о кадастровом учете и регистрации линейных объектов, возникших в процессе раздела.
Как пример предлагается позиция Минэнерго России, изложенная в письме от 05.09.2022 N ЕГ-12522/05 о том, что к условиям, позволяющим осуществить раздел линейного объекта, при соблюдении которых возможно образование нескольких линейных объектов, можно отнести следующее:
- наличие отключающих задвижек между частями тепловой сети, входящими в состав линейного объекта;
- наличие промежуточных камер;
- наличие промежуточного теплоэнергетического оборудования (теплообменники, насосы, счетчики), которые не входят в состав объекта недвижимости и фактически сеть представляет собой несколько самостоятельных участков (разводящих сетей, тепловых вводов), объединенных в один объект недвижимости.
Еще одна особенность раздела линейного объекта содержится в понятиях, приведенных в постановлении Правительства РФ от 29.10.2010 N 870 (действующая редакция) "Об утверждении технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления". Дело в том, что в соответствии с пунктом 7 постановления и сеть газораспределения и сеть газопотребления являются едиными производственно-технологическими комплексами (далее – ПТК).
С одной стороны, можно подумать, что раздел единого комплекса невозможен.
Вместе с тем, согласно позиции Минстроя России, изложенной в письмах от 06.12.2017 N 45262-СМ/09, от 30.07.2018 N 32804-ОД/08 в состав ПТК могли быть включены различные по назначению объекты капитального строительства, которые могут эксплуатироваться самостоятельно, вне зависимости от эксплуатации иных объектов капитального строительства, входящих в состав ПТК.
Росреестр указывает, что до закрепления на законодательном уровне в полном объеме способов образования объектов капитального строительства и последствий преобразовании (разделе) ПТК, готов согласиться с разделом ПТК, относящегося к имуществу ОАО "РЖД", с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав на отдельные объекты недвижимости, исключаемые из такого ПТК.
Раздел иных ПТК, а также объектов недвижимости, представляющих собой сложные вещи, осуществляется в соответствии с ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Главное, что при рассмотрении заявлений и документов о разделе объектов необходимо принимать во внимание то, как образующиеся объекты были описаны в составе исходных объектов. Например, была ли в исходных объектах каждому строению, пристройке и сооружению присвоена литера в соответствии с пунктом 4.8 "Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991.
Росреестр считает, что исходные объекты могут быть разделены на объекты, которые были обозначены соответствующими литерами в технической документации, подготовленной органами (организациями) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, использовавшейся при осуществлении государственной регистрации права на них, с сохранением своих характеристик, если они прочно связаны с землей и имеют самостоятельное функциональное назначение.
При этом образованные при разделе объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости согласно действующему законодательству после осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
