Аренда земельных участков в текущем году приобрела новые правовые очертания. Во-первых, Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" закрепил право каждого арендатора, имеющего на руках действующий договор аренды земельного участка, подать до 1 марта 2023 года арендодателю заявление о заключении дополнительного соглашения, суть которого в продлении срока аренды земли на три года. Закон не уточняет, какой у земельного участка общий срок аренды и какой вид разрешенного использования. Мало того, закон обязывает арендодателя в срок 5 рабочих дней без всяких дополнительных условий заключить указанное дополнительное соглашение и продлить договор аренды земельного участка.
А, во-вторых, летом текущего года появились и дополнительные аргументы для заключения договора аренды земельного участка под объектами незавершённого строительства, которые сформулированы Верховным Судом РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.
Суть дела сводится к отказу уполномоченных органов власти в заключении договора аренды земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства. При этом, из материалов дела понятно, что предприниматель неоднократно продлевал/заключал на новый срок договор аренды земельного участка. В 2014 году договор аренды уже заключался на три года «для продолжения строительства», так еще и в 2017 году был заключен очередной договор аренды на 3 года «для завершения строительства» – до 2020 года.
Казалось бы, все предусмотренные земельным законодательством попытки продления договорных отношений для целей строительства были исчерпаны. Объект строительства так и не введен в эксплуатацию, мало того, степень готовности склада составляет лишь 28%.
И тут-то и начинается самое интересное. Дело в том, что предприниматель зарегистрировал свое право собственности на не завершенный строительством объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
В указанных обстоятельства Верховный Суд РФ отмечает, что арендодатель, он же уполномоченный орган власти, не может распоряжаться как земельным участком под недостроенным объектом, так и объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды земельного участка. Для решения дальнейшей судьбы объекта нужно судебное решение.
При этом, даже если уполномоченный орган подаст иск в суд, требование уполномоченного органа о продаже объекта незавершенного строительства не будет подлежать удовлетворению, если собственник объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1 - 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).
А в сегодняшней реальности любой застройщик всегда может найти аргументы, объясняющие суду причины невозможности завершения строительства в сроки, отведенные договором аренды земельного участка.
Возможность изъятия объекта незавершенного строительства закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка.
И вывод Верховного Суда РФ: в ситуации, когда арендодатель земельного участка не заявил свои претензии в суде собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Получается, что нормы земельного права о невозможности многократного заключения договора аренды земли для завершения строительства разбиваются о приведенную выше логику в случае, если застройщик зарегистрировал свое право собственности на недостроенный объект.
Лишь в редких случаях, когда уполномоченные органы подадут иск в суд о судьбе недостроенного объекта, и в суде застройщик не найдет никаких аргументов в защиту своего права собственности на незавершённый объект, возможно решение об отчуждении такого объекта и, соответственно, об отказе в продлении арендных отношений на землю.
Очевидно, что приведенное решение Верховного Суда РФ ставит уполномоченные органы перед необходимостью продлевать договоры аренды, в том числе по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ, под объектами незавершённого строительства, зарегистрированными на праве собственности в ЕГРН. В противном случае, по мнению Верховного Суда РФ возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта, что не согласуется с требованием поддержания доверия к закону и стабильности правоотношений.
