Градостроительное право устанавливает понятия текущего и капитального ремонта, а также реконструкции объектов капитального строительства. В письме Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта» высказывается позиция о том, что определять виды ремонта (текущий или капитальный) и различия между ними обязаны технические службы организации путем разработки в рамках системы планово-предупредительных ремонтов соответствующих нормативных документов.
Согласно термину, установленному в статье 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций здания, за исключением несущих строительных конструкций. Кроме того, в рамках капитального ремонта возможна замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций, но только на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы.
Замена и (или) восстановление именно несущих строительных конструкций объекта капитального строительства все же, в соответствии с определением Градостроительного кодека РФ, относится к реконструкции.
Основываясь на этих определениях градостроительного права Росреестр высказывает позицию по вопросу осуществления кадастрового учета итогов капитального ремонта объекта капитального строительства. В письме от 16.01.2023 N 18-00073/23 Росреестр указывает, что при капитальном ремонте не производятся работы, требующие внесения изменений в технический план, а соответственно не требуется вносить изменения и в сведения государственного кадастрового учета. Получается, что Росреестр не считает возможным вносить по итогам капитального ремонта изменений в технический план объекта капитального строительства, а, следовательно, изменять сведения государственного кадастрового учета объекта.
Росреестр отмечает, что проведение строительных работ в целях изменения конфигурации помещений, расположенных в здании (сооружении), должно осуществляться посредством проведения реконструкции здания (сооружения), в котором расположено такое помещение, при этом в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ такая реконструкция может быть осуществлена как с получением разрешения на строительство, так и без получения такого разрешения.
Представляется, что приведенная позиция Росреестра не учитывает положения постановления Правительства РФ от 16 мая 2022 N 881 "Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений".
Нужно признать, что указанное постановление утвердило перечень работ по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, выполнение которых может осуществляться при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений. В перечне встречаются, в т.ч. такие работы как:
- переустройство проемов, перекладка ветхих участков кирпичной кладки;
- устройство дополнительных несущих конструкций;
- восстановление, усиление несущей способности оснований и фундаментов, устройство подпорных стен.
Получается, что в процессе проведения капитального ремонта здания теперь разрешено, при соблюдении ряда условий, и проведение работ, которые приведут к изменению технических характеристик здания. А изменение технических характеристик здания, в свою очередь, ведут к необходимости внесения изменений в сведения государственного кадастрового учета.
Будем ждать официальную позицию по вопросам внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости в случае изменений характеристик объекта капитального строительства в процессе его капитального ремонта.
