Все больше появляется судебных решений, связанных с разрешением ситуации нахождения зданий в зоне с особыми условиями использования территории/охранной зоне от линейных объектов. Речь идет о последствиях признания неправомерности нахождения объектов капитального строительства в охранных зонах и решении вопроса последствий признания объектов самовольными по причине нахождения в зоне и их сносе.
В настоящее время Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 11.11.2021 N 48-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Ю.В. Тихонова" также обратился к данному вопросу.
Речь в этом конкретном случае идет об устранении нарушений в охранной зоне газораспределительной станции Хотьково Московской области и зоне минимально допустимых расстояний до объектов систем газоснабжения путем сноса строений и сооружений (дом, теплица, два хозяйственных строения и ограждение), возведенных на земельном участке площадью 600 кв. м, собственником которого является гражданин.
Первоначально суды пришли к выводу о наличии оснований для сноса построек за счет их правообладателя на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ об объектах самовольного строительства.
Конституционный Суд РФ обращает внимание, что конституционные гарантии охраны частной собственности законом, выражающие принцип ее неприкосновенности незыблемы. Ограничения права собственности требуют достижения баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности.
Как отмечает Конституционный Суд РФ эффективной гарантией баланса интересов сторон выступает установление надлежащих процедур ограничения права, непосредственно обеспечивающих такой баланс. То есть, прежде всего, нужен порядок решения вопроса сохранения или сноса объектов капитального строительства, находящихся в зонах с особыми условиями использования территории, а также вопрос финансирования тех или иных решений.
Собственники земельных участков должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Однако ранее действовавшее законодательство не обеспечивало общедоступный характер сведений о местонахождении трубопроводов, об ограничениях в использовании земельного участка в связи с наличием в непосредственной близости от него газопровода как опасного производственного объекта. Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что принятие Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ свидетельствует о ранее существовавшей недостаточной открытости сведений об ограничениях прав на земельные участки в связи с прохождением рядом с ними газопровода.
Рассмотрение судами требований о сносе постройки по причине нарушения ограничений в использовании земельного участка, на котором она расположена, в любом случае подразумевает обязательность выяснения того, знало ли осуществившее постройку лицо и могло ли знать о наличии ограничений. Если это лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений, возведенная им постройка не может быть признана самовольной и на него не может быть наложена санкция в виде обязанности снести ее за свой счет и без возмещения. Сторона, настаивающая на самовольном характере постройки, имеет возможность представить суду доказательства того, что лицо, ее осуществившее, знало или могло знать о наличии зоны с особыми условиями использования или ограничений, связанных с необходимостью соблюдения минимальных расстояний до магистрального или промышленного газопровода, несмотря на отсутствие о том информации в реестре.
Если законодателем установлены обстоятельства (условия), когда подлежит сносу постройка, возведенная с нарушением ограничений использования участка лицом, которое не знало о наличии ограничений и не могло о них знать, то такой снос не может осуществляться за счет данного лица.
В таком случае баланс интересов собственника земельного участка и правообладателем объектов газоснабжения достигается правовым регулированием, обеспечивающим полное возмещение собственнику земельного участка убытков, вызванных сносом добросовестно возведенного им строения.
Конкретное дело было отправлено Конституционным Судом РФ на новое рассмотрение, в процессе которого судами может быть констатирована как недобросовестность, так и добросовестность лица, возведшего постройку.
В последнем случае суд на основании действующего правового регулирования компетентен установить, возможно ли ее сохранение, а при невозможности такового - разрешить вопрос о ее сносе при условии предварительного полного возмещения собственнику постройки причиненных убытков.
