С 2013 года в гражданском законодательстве России существует понятие единого недвижимого комплекса, появление которого рассматривалось как панацея от всех проблем, связанных с правовым положением сложных объектов и их регистрацией. На практике ряд вопросов сохраняется, однако законодательство продолжает развиваться.
Признать объект единым недвижимым комплексом возможно в двух случаях:
- если совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связаны физически или технологически, либо
- если объекты расположены на одном земельном участке.
Право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на совокупность объектов единого недвижимого комплекса регистрируется как на одну недвижимую вещь, которая, после регистрации в таком статусе, становится неделимой.
Законодательство прямо указывает в определении единого недвижимого комплекса на возможность установления такого статуса для линейных объектов, в том числе железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие.
В государственный кадастр недвижимости вносится наименование единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК), предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования, его назначение, кадастровые номера всех зданий и сооружений, входящих в состав, а количество блоков разделов технического плана ЕНК должно соответствовать количеству включаемых в его состав зданий и (или) сооружений.
Следует иметь в виду, что учет и регистрация ЕНК осуществляются:
- в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
- в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права зарегистрированы в ЕГРН.
И если вопросы государственного кадастрового учета и государственной регистрации единого недвижимого комплекса в законодательстве урегулированы, то вопрос выдела того или иного объекта из ЕНК сталкивается с рядом проблем, в том числе правового характера.
Попытка поиска решения и ответа на поставленную задачу делается в письме Росреестра от 29 декабря 2021 г. N 13/1-9811-АБ/21, в котором указывается, что ЕНК – неделимая вещь, поэтому в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – ФЗ-218) не предусмотрено такое учетно-регистрационное действие, как "выдел" здания, сооружения, входящего в состав иного объекта недвижимости. Только если объект «делимый» (не ЕНК) возможно проведение кадастровых работ в отношении объектов, образованных в результате преобразования объекта капитального строительства.
Росреестр отмечает, что в законодательстве не урегулированы в полной мере вопросы преобразования объектов капитального строительства без выполнения строительных работ, следовательно, без подготовки и получения всех разрешительной документации, сопровождающей строительство, невозможно «выделить» объект из ЕНК. Также не урегулированы юридические последствия преобразования ЕНК и правовой статус преобразуемых объектов. Как таковой "выдел" все же может осуществляться, но только, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, т.е. выдел доли.
Но выход все же предлагается. В частности, Росреестр считает, что решать вопрос возможно по правилам «раздела» объекта недвижимости (статья 41 ФЗ-218):
- для целей раздела должно быть обеспечено проведение кадастровых работ, подготовка технического плана и осуществление учетно-регистрационных действий в связи с таким разделом. При этом технический план должен содержать сведения обо всех образуемых объектах недвижимости.
- для целей подтверждения возможности осуществления кадастрового учета и регистрации прав необходимо решение собственника соответствующего имущества о разделе, а также подготовленное собственником письменное подтверждение того, что в результате такого раздела образуемые вещи сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции.
