Вопрос о том, можно ли зарегистрировать право собственности и признать жилым домом небольшой объект, наружные стены которого представляют собой металлический каркас из профилированной трубы с минераловатным утеплителем, обшитый с наружной стороны металлическими профильными листами, был рассмотрен Верховным Судом РФ.
Из определения Верховного Суда РФ от 24 июня 2025 г. по делу N 18-КГ25-172-К4 следует, что гражданин в соответствии со всеми требованиями законодательства приобрел право аренды на земельный участок в населенном пункте, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.
Для целей строительства жилого дома были выполнены все необходимые процедуры по получению уведомления местной администрации о том, что дом может быть построен.
В дальнейшем объект был построен. Но его площадь составляет 31,5 кв. метров, без фундамента, а стены на бетонных блоках выполнены из металлопрофиля.
Возник спор о том, можно ли признать такой объект жилым домом, объектом недвижимого имущества, или же речь идет лишь об объекте движимого имущества.
В процессе спора судебная экспертиза указала, что дом имеет признаки объекта капитального строительства, пятой группы капитальности. Одноэтажное здание по своим критериям соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. Данное одноэтажное здание обладает признаками индивидуального жилого дома и соответствует требованиям пункта 4.5 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр) (редакция от 10 июля 2018 г.).
Согласно указанному пункту 4.5 СНиП 31-02-2001 дом должен включать жилые комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню (в том числе кухню-столовую и (или) кухню-нишу), ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел, переднюю. Кроме того, уже по желанию правообладателя могут устраиваться вспомогательные помещения:
- холодный тамбур (в том числе двойной с учетом климатических условий строительства согласно СП 131.13330), кладовая и (или) встроенные шкафы, постирочная, парная баня или сауна в соответствии с СанПиН 2.1.2.3150, генераторная отопления и (или) электроснабжения, кладовая твердого топлива, встроенная, встроенно-пристроенная или пристроенная стоянка или гараж-стоянка, бассейн, а также иные помещения по заданию на проектирование.
Перечисленные требования являются исчерпывающими, а СНиП 31-02-2001 не предъявляет никаких требований к материалу стен жилого дома. Главное, чтобы в нем были хотя бы одна комната, а также вспомогательные помещения.
Важным критерием также является факт подключения к электрическим сетям и наличие сантехнических устройств.
В отношении фундамента объекта экспертиза заявила, что перемещение здания на другое место невозможно без несоразмерного ущерба назначению здания и без изменения основных характеристик каркаса здания (ослабление главного достоинства здания с металлическим каркасом - его жесткости). На обследуемом объекте проявляются в сочетании признаки прочной связи строения с землей посредством заглубленного фундамента и невозможность перемещения строения без несоразмерного ущерба для его металлического каркаса - основной несущей конструкции.
С учетом заключения экспертизы суд признал, что возведенный объект обладает признаками объекта капитального строительства, имеющего прочную связь с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, объект соответствует требованиям, установленным градостроительным законодательством для объектов индивидуального жилищного строительства, обладает признаками индивидуального жилого дома.
Верховный Суд РФ также отметил, что отнесение объекта к недвижимости должно определяться исходя из критериев, установленных законом, вне зависимости от их функциональной принадлежности и использования.
Таким образом, главным в признании построенного жилого дома объектом недвижимости является не материал стен, а невозможность перемещения здания на другое место без несоразмерного ущерба назначению здания и без изменения основных характеристик каркаса здания, а также разделение построенного объекта на комнату и вспомогательные помещения с подключением к электрическим сетям.
