Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (далее – ВС РФ) вынесла определение от 01.02.2022 N 309-ЭС21-17228 по делу N А07-17549/2018, в котором был рассмотрен вопрос правомерности регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на фундамент здания, как объект незавершенного строительства.
Спор разворачивался в городе Уфа, Республики Башкортостан, в котором Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа (далее – Управление) первоначально предоставило в аренду для строительства земельный участок, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, в дальнейшем договор аренды земельного участка был заключен для завершения строительства торгово-сервисного комплекса - объектов незавершенного строительства.
В свою очередь застройщик (ООО) выполнил работы (по договорам подряда) по проектированию, по производству подготовительных работ, устройству свайного поля, а также армированию свай. Есть подписанные акты о приемке выполненных работ и акты освидетельствования скрытых работ, которыми подтверждено, что работы по возведению фундаментов спорных объектов выполнены согласно проектной документации.
Однако, в дальнейшем, Управление оспорило принадлежащие ООО на праве собственности объекты незавершенного строительства как не соответствующие признакам недвижимого имущества. Управление настаивает, что возведенный фундамент является движимым имуществом, поскольку по результатам визуального исследования с учетом технических характеристик предположительно объекты являются частями зданий или сооружений: бетонная подготовка под фундаменты (спорные объекты выполнены из монолитного бетона по подсыпке из песчано-гравийной смеси, средняя толщина бетона составляет 85 мм, 78 мм, 73 мм, отсутствует фундаментная железобетонная плита и армирование).
Предметом спора является оспаривание зарегистрированного права на объекты незавершенного строительства по состоянию на момент государственной регистрации права на них. Управление ссылается на то, что рассматриваемый случай относится к ситуации, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество и настаивает на устранении содержащихся в ЕГРН недостоверных сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью ни по своей природе, ни по правовому статусу.
ВС РФ в свою очередь разъясняет, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным (п. 24 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73).
Назначенные нижестоящими судами экспертизы подтверждают, что оспариваемый объект является фундаментом объекта торгово-сервисного комплекса. Работы по сооружению фундаментов или аналогичные им работы в соответствии с проектной документацией завершены полностью. При этом в ходе экспертизы эксперт произвел бурение, были откопаны сваи, произведен отбор образцов бетона монолитного фундамента. По результатам шурфирования установлено наличие буронабивных железобетонных свай и армирование фундаментных плит. Прочность железобетонных плит фундаментов определена в лабораторных условиях. В судебном заседании суда первой инстанции на вопрос суда о завершении фундаментных работ на момент проведения первой экспертизы эксперт сообщил, что фундаментные работы на спорных объектах были завершены.
На основании указанного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком произведены работы и завершено строительство спорных объектов незавершенного строительства степенью готовности 10% - фундаментов на дату их государственной регистрации, при этом спорные объекты невозможно перенести без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем, данные объекты обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.
Кроме того, через восемь месяцев после регистрации права собственности на фундамент в ЕГРН Управление заключило договор аренды для завершения строительства торгово-сервисного комплекса. В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ такое решение является допустимым только в том случае, если указанные объекты рассматривались Управлением в качестве недвижимых вещей.
Также ВС РФ отмечает, что в пункте 4.1 постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П со ссылкой на практику Европейского Суда по правам человека указано, что, когда речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно, ошибки, допущенные государственным органом, не должны устраняться за счет заинтересованного лица. Управление же не только своевременно не указало на несоответствие, по его мнению, объектов незавершенного строительства признакам недвижимого имущества, установленным пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, но и заключило договор аренды для завершения строительства.
ВС РФ делает вывод о непоследовательности действий органов местного самоуправления, в том числе Управления, которые не только нарушили законные ожидания ООО, но и создали условия для лишения его впоследствии возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на введенное в эксплуатацию здание.
