Градостроительное право апеллирует широко известным термином «объект капитального строительства», под которым понимается здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Градостроительный кодекс РФ (далее – Град. кодекс РФ) приводит и термин «некапитальные строения, сооружения» - объекты, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
И первый вывод, который можно сделать из приведенных определений – Град. кодекс РФ считает, что здания – это исключительно капитальные объекты. А вот строения и сооружения уже могут быть как капитальными, так и некапитальными объектами. Поэтому, когда отдельные строительные кампании рекламируют возведение некапитальных быстросборных зданий, они, на самом деле, предлагают свои услуги в возведении строений или сооружений. О классификации зданий поговорим ниже.
Второй вывод: градостроительное право предлагает следующие критерии определения капитальности:
- наличие прочной связи с землей и
- возможность осуществить перемещение и (или) демонтаж объекта и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Опять же – приведенные критерии работают при определении капитальности строений и сооружений, а не зданий. Значит, определить, является ли сооружение капитальным можно по признакам наличия фундамента (прочной связи с землей) и возможности его перемещения.
Кстати нужно заметить, что в законодательстве нет внятного порядка возведения некапитальных строений и сооружений. Действуют общие положения о необходимости соблюдения градостроительных регламентов, строительных норм и правил, но нет необходимости получать разрешение на строительство.
А что же со зданиями. Есть несколько ключевых определений этого понятия.
Статья 1 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указывает, что здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения.
Статья 141.3 Гражданского кодекса РФ лаконично заявляет, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами и создаются в результате строительства.
Из приведенного определения вытекает и третий вывод – здания – это однозначно объект недвижимости. При этом, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, что государственный кадастровый учет и регистрация осуществляются именно в отношении «объектов недвижимости».
Заметьте, два приведенных законодательных определения «здания» не рассуждают о его капитальности. Упоминается лишь, что здание возникает исключительно в процессе строительства, и что оно является недвижимой вещью.
Следовательно, нужно разобраться, что такое строительство. И тут мы ступаем на зыбкую почву, потому что статья 1 Град кодекса РФ предлагает понимать под строительством - создание зданий, строений, сооружений. Лаконично, не правда ли. Однако в помощь нам была принята статья 5.2 Град. кодекса РФ, которая раскладывает понятие «строительства» на 5 этапов (от приобретения пав на землю до регистрации права на возведенный объект). Упомянутая статья 5.2 кстати, уточняет, что соблюдение процедур, предусмотренных всеми пятью этапами требуется исключительно при строительстве именно «объектов капитального строительства».
Признавая сооружения недвижимыми вещами нас гражданское право вводит в некоторую коллизию – ведь градостроительное право считает, что сооружение может быть некапитальным, а значит оно может и не быть объектом недвижимости. Спасает утверждение о том, что здания и сооружения создаются в результате строительства. То есть, если сооружение создавалось в процессе строительства, то оно подпадает под признаки объекта недвижимости, подлежащего кадастровому учету и регистрации. А если сооружение возникло в процессе монтажа, оборудования, но не строительства, то оно может признаваться некапитальным.
Возвращаясь к зданиям и их капитальности нельзя забыть Приказ Минстроя России от 02.11.2022 N 928/пр «Об утверждении классификатора объектов капитального строительства…» как акт, попытавшийся дать некую классификацию. Нужно признать, что и этот акт не дает ясности в вопросе капитальности зданий и сооружений. Он откровенно заявляет, что приводит классификацию объектов капитального строительства только по их назначению и функционально-технологическим особенностям.
Кстати, есть еще один акт, предлагающий свою группировку зданий по их назначению. Это "ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов" (ОКОФ) (ред. от 19.09.2023). ОКОФ делит здания на: жилые; другие здания и сооружения и нежилые здания.
Гуляющая в интернете классификация зданий по группам капитальности делит все объекты капитального строительства на 5 групп капитальности со степенями долговечности, огнестойкости и конструктивной прочности. Однако следует признать, что такое деление по группам капитальности никак законодательно не регламентировано. И упоминается сегодня в единственном случае - в методических указаниях о государственной кадастровой оценке. Значит единственный случай, при котором будет иметь значение капитальность объекта – это определение его кадастровой стоимости.
