Панельные пятиэтажки или тридцатиэтажные современные многоподъездные дома не вызывают сомнений в том, что перед нами многоквартирный дом.
Однако, если мы видим небольшой двухквартирный жилой дом, то возникают варианты: либо это многоквартирный дом в его классическом понимании, либо это дом блокированной застройки.
Законодательство РФ различает данные виды жилых домов. И, пожалуй, главным последствием признания жилого дома либо многоквартирным, либо домом блокированной застройки является возможность оформления земельного участка. Речь идет или об оформлении одного участка под всем домом без разделения земли между собственниками квартир. Данный вариант оформления применяется в случае многоквартирных домов. При признании жилого дома домом блокированной застройки собственники квартир становятся правообладателями своего земельного участка рядом с домом. Собственник каждого блока после государственной регистрации прав на такой блок вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Одним из признаков, характеризующих жилой дом блокированной застройки, является расположение каждого из его блоков на отдельном земельном участке, что предполагает образование земельного участка под каждым блоком с утверждением схемы его расположения.
Для определения того, какой дом перед нами нужно начать с определений.
Многоквартирным домом, согласно статьи 15 Жилищного кодекса РФ, признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, перечисленное в статье 36 Жилищного кодекса РФ (помещения (лифты, лестницы), культуры, физкультуры и т.д., крыши, оборудование, ограждения и иное общее имущество). Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Определение дома блокированной застройки содержится не в жилищном праве, а в Градостроительном кодексе РФ, согласно статьи 1 которого под таким домом понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Заметьте, в определении многоквартирного дома указано число квартир (две и более), а в случае определения дома блокированной застройки отсутствует упоминание количества блоков. Главное в доме блокированной застройки то, что у блоков есть общая боковая стена.
Получается, что многоквартирный дом может состоять из двух квартир также, как и дом блокированной застройки из двух блоков.
Критерии, по которым можно отличить двухквартирный многоквартирный дом и дом блокированной застройки перечислила Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в кассационном определении от 22.03.2023 года N 56-КАД22-8-К9.
Причиной судебного рассмотрения стала ситуация с одноэтажным двухквартирным деревянном жилом доме, 1955 года постройки, фактически состоящем из 2 частей, имеющих общую стену без проемов. На заявление собственников об оформлении земельных участков под блоками был выдан отказ в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для целей его предоставления под одним из блоков в двухквартирном доме. Уполномоченные органы власти выразили мнение, что речь идет о многоквартирном доме, образование земельного участка под которым является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. Под квартирами в многоквартирном доме не формируется земельный участок, он может рассматриваться только как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако в суде выяснилось, что квартиры имеют обособленные выходы на придомовую территорию, каждый из собственников использует земельные участки под огороды в тех частях, на которых расположено их жилье. Помещения общего пользования и общего имущества, а также общедомовые инженерные коммуникации отсутствуют. Таким образом, суд сделал вывод, что не имеется оснований полагать, что указанный жилой дом является многоквартирным.
Отмечено, что одним из обязательных признаков многоквартирного дома является наличие общего имущества, помещений общего пользования и общих инженерных коммуникаций.
В этой связи, для определения статуса жилого дома необходимо оценивать наличие помещений общего пользования, единых инженерных коммуникаций. В случае отсутствия таковых дом можно признавать домом блокированной застройки.
При этом отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен жилой дом на земельном участке, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела земельного участка под блоками в жилом доме.
