Договор ипотеки как соглашение о залоге недвижимого имущества между залогодержателем (кредитором) и залогодателем (заёмщиком) активно применяется в последние годы. Статья 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечисляет требования к договору ипотеки. При этом делается отсылка к тому, что договор об ипотеке должен заключаться с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о заключении договоров.
В свою очередь п. 4 ст. 336 ГК РФ устанавливает, что при заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.).
А в границах зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) устанавливаются ограничения, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, то есть существует некий набор требований, которые должны соблюдаться в пользу третьих лиц. ЗОУИТ может ограничивать или даже запрещать размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества. Например, зоны охраны объектов культурного наследия или приаэродромная территория как ЗОУИТ ограничивают строительство зданий и сооружений, не соответствующих предусмотренных режимом зоны требованиям и ограничениям. Или могут быть ограничения, связанные с внешним видом, этажностью зданий и придомовой территории.
Договор ипотеки подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Однако регистрация ипотеки приостанавливается по основанию, предусмотренному п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае отсутствия в представленном в орган регистрации прав договоре об ипотеке либо в приложении к такому договору сведений об ограничениях (обременениях), установленных в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом данного договора, в том числе в отношении земельного участка - сведений об ограничениях (обременениях), связанных с установлением ЗОУИТ, сведения о которой как содержатся в ЕГРН, так и не содержатся, но получены из иного источника.
Проблема в том, что до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий могут считаться установленными и в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из предусмотренных законом способов. Соответственно, при проведении правовой экспертизы представленного на государственную регистрацию договора ипотеки у регистратора может не быть полного объема информации и наличии или отсутствии имеющихся ограничений и ЗОУИТ.
В этой связи Росреестр в своем письме от 13.10.2025 N 13-10503-АБ/25 высказывает следующую позицию. В целях минимизации принятия государственными регистраторами решений о приостановлении осуществления регистрации ипотеки по причине отсутствия в договоре сведений обо всех установленных ограничениях, Росреестр полагает необходимым указывать в договоре об ипотеке (помимо информации об иных имеющихся ограничениях/обременениях):
- информацию обо всех имеющихся на момент заключения сделки ограничениях в связи с наличием ЗОУИТ, содержащихся в ЕГРН и государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации (далее - ИСОГД). Такую информацию можно указать текстом в договоре ипотеки или отсылкой на приложение к договору в виде выписки из ЕГРН и/или иного документа;
- а также сведений о том, что залогодатель проинформировал залогодержателя обо всех известных ему на дату его заключения (подписания) ЗОУИТ, содержащихся в том числе в ЕГРН, ИСОГД соответствующего субъекта Российской Федерации, на территории которого находится заложенное имущество, правоустанавливающих документах и иных источниках, по состоянию на дату заключения договора.
Росреестр рекомендует указывать в договоре ипотеки положение о том, что залогодержатель согласен с передачей в залог земельного участка с ограничениями, установленными в данных ЗОУИТ, и если в соответствии с законом установлены иные зоны и ограничения, которые неизвестны залогодателю и не указаны в договоре, то залогодержатель не может требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке, ссылаясь на ст. 336 ГК РФ.
Кроме того, Росреестр рекомендует кредитным организациям включать в договоры об ипотеке условие о том, что в отношении объекта недвижимости, передаваемого в ипотеку, также распространяются ограничения (обременения), которые не оговорены в договоре и информацией о которых стороны не располагали на момент заключения договора, но считаются установленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. Такая норма в договоре ипотеки будет работать в целях исключения в будущем каких-либо споров.
