По итогам строительства, реконструкции здания или сооружения градостроительное право требует от застройщика получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовки документации для государственного кадастрового учета и регистрации права на объект капитального строительства.
Но, пожалуй, одним из первых документов, которые необходимо получить по итогам строительства или реконструкции является заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (ЗОС, заключение).
Единственная норма в Градостроительном кодексе РФ, устанавливающая необходимость получения ЗОС, содержится в части 16 статьи 54, согласно которой после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию) и (или) информационной модели (в случае, если являются) либо об отказе в выдаче такого заключения.
Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации входит в пакет документов, которые предоставляются застройщиком вместе с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. п.9 ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому без указанного заключения невозможно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вообще, в определении Верховного Суда РФ от 08.12.2023 N 305-ЭС23-20117 высказана позиция о том, что заключение государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации является подтверждением завершения строительства объекта.
Кстати, поскольку выдача заключения осуществляется органом строительного надзора, то, по мнению, выраженному в Решении Верховного Суда РФ от 29.06.2023 N АКПИ23-348, процедура государственного строительного надзора начинается с извещения о начале строительства, подаваемого застройщиком в начале строительства и заканчивается выдачей заключения о соответствии построенного объекта, из чего следует, что государственный строительный надзор имеет определенные рамки, а именно период фактического строительства (реконструкции).
В законодательстве нет каких-либо положений, регламентирующих порядок оценки выполненных работ и принятия решения о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Единственно, что оговаривается, это тот факт, что заключение выдается по итогам выездной проверки.
Основные положения проведения выездной проверки установлены в статье 73 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", согласно которой:
- выездная проверка проводится по месту нахождения (осуществления деятельности) контролируемого лица, то есть на строительной площадке;
- о проведении выездной проверки контролируемое лицо уведомляется путем направления копии решения о проведении выездной проверки не позднее чем за двадцать четыре часа до ее начала;
- срок проведения выездной проверки не может превышать десять рабочих дней;
- в ходе выездной проверки могут совершаться следующие контрольные (надзорные) действия: 1) осмотр; 2) досмотр; 3) опрос; 4) получение письменных объяснений; 5) истребование документов; 6) отбор проб (образцов); 7) инструментальное обследование; 8) испытание; 9) экспертиза; 10) эксперимент.
Отсутствуют в градостроительном праве и основания для отказа в выдаче заключения. Однако ориентироваться в этом можно на Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 31.01.2024 N Ф01-8835/2023 в котором указано, что орган регионального государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии в следующих случаях:
- при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства допущены нарушения требований, указанных в части 16 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ, и такие нарушения не устранены до дня окончания итоговой проверки;
- при проведении итоговой проверки установлено, что работы по строительству, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, предусмотренном проектной документацией, не завершены.
В таком случае орган регионального государственного строительного надзора по согласованию с застройщиком или техническим заказчиком вносит изменение в программу проверок и продлевает срок проведения проверочных мероприятий.
В настоящее время произошли уточнения в части случаев, когда заключение подготавливается в рамках федерального государственного строительного надзора. Постановление Правительства РФ от 24.05.2024 N 668 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2021 г. N 1087" уточняет, что заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче заключения о соответствии:
- составляется в форме электронного документа,
- подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица (должностных лиц), проводившего выездную проверку,
- утверждается приказом (распоряжением) Федеральной службы (ее территориального органа) и
- направляется застройщику или техническому заказчику в течение 2 рабочих дней со дня окончания выездной проверки посредством единого портала либо посредством информационной системы федеральной службы, а в случае, предусмотренном частью 9 статьи 21 Федерального закона "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", и при необходимости соблюдения требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне и об иной охраняемой законом тайне - на бумажном носителе.
Сведения о выданном заключении о соответствии или решении об отказе в выдаче заключения о соответствии вносятся в реестр информационной системы.
Кроме того, с 1 сентября 2024 года извещения о начале работ по строительству, реконструкции зданий и сооружений, уведомления о консервации/возобновлении строительства и внесении изменений в проектную документацию можно будет направлять в Ростехнадзор через Единый портал государственных и муниципальных услуг.
