Новая форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию была утверждена приказом Минстроя России от 3 июня 2022 г. N 446/пр, который вступил в силу с 1 сентября текущего года. А уже 2 сентября был принят еще один приказ Минстроя России от 02.09.2022 N 711/пр "О внесении изменений в форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 июня 2022 г. N 446/пр".
Внесенные в форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – РнВ) изменения касаются информации об общей площади жилых помещений, которая отражается в РнВ. Дело в том, что новая форма РнВ, форма которой заработала с 1 сентября, требовала от застройщиков указывать только «Площадь жилых помещений (кв. м)», никак не упоминая балконы, террасы и другие подобные улучшения жилых помещений.
Нужно отметить, что старая форма РнВ, действующая с 2015 по 2022 годы, обязывала застройщиков указывать два показателя:
- Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас);
- Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас).
То есть, старая форма РнВ внимательно относилась к площади балконов, лоджий и веранд в многоквартирных домах, вводимых в эксплуатацию. Такой подход оправдан, поскольку количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, а также лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении в соответствии с п.1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий, сооружений необходимо руководствоваться Требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (далее - Требования N П/0393). Согласно пункту 10.3 Требований N П/0393 в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
С учетом положений части 6 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ, частей 2 и 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации примыкающие к жилому помещению (квартира, комната (в квартире) в многоквартирном доме балконы, лоджии, террасы, веранды и тому подобное в границы жилого помещения не включаются.
В этой связи Минстрой России оперативно вернул в форму РнВ строки:
6.X.7. Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) (кв. м);
6.X.7.1. Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) (кв. м).
В качестве дополнительного аргумента необходимости приведенных изменений РнВ Минстрой России указывает, что поправки внесены в целях уточнения фактических показателей объекта капитального строительства, необходимых для заполнения формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утвержденной Приказом Росстата от 30.07.2021 N 464.
