Использование земельного участка, согласно законодательству РФ, должно соответствовать его категории и виду разрешенного использования (далее – ВРИ). В РФ семь категорий земель, среди которых наиболее востребованные для использования гражданами и юридическими лицами такие категории как «земли населенных пунктов» и «земли промышленности, транспорта…». Для земельных участков, подпадающих под названные категории органами власти устанавливается не только категория земель, но и вид разрешенного использования. От ВРИ земельного участка зависит возможность его застройки, конкретный тип объекта капитального строительства и его параметры, градостроительный регламент земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом возможных ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью.
В настоящее время далеко не для всех земельных участков есть установленный ВРИ. Мало того, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.
Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступающий в силу с 1 марта 2026 года, в значительной степени меняет подход к определению вида разрешенного использования земельного участка.
Из нового прочтения земельного права следует, что виды разрешенного использования устанавливаются в отношении земельных участков из состава земель всех категорий.
Также в Земельном кодексе РФ появились правила установления ВРИ органами власти, которыми они должны руководствоваться при первоначальном предоставлении земельного участка. Так, органы власти, выставляющие на аукцион (по продаже или предоставлении на праве аренды) земельный участок обязаны указать один или несколько основных видов разрешенного использования земельного участка из видов, установленных регламентами использования земель. При этом, если ВРИ земельного участка еще не отражен в ЕГРН, органы власти обязаны до опубликования извещения об аукционе обеспечить внесение сведений о ВРИ в ЕГРН.
В случае предоставления земельного участка без торгов органы власти указывают ВРИ в решении о предоставлении земельного участка или договоре.
При этом для ряда случаев ВРИ земельного участка определяется не в решении органа власти, а в утвержденной на соответствующую территорию документации по планировке территории.
Есть и новации, связанные с действиями правообладателей земельных участков (собственников, арендаторов, пользователей). Так, появляется возможность объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования. Например, у одного земельного участка его ВРИ это индивидуальное жилищное строительство, а смежного участка – торговля. Объединить такие участки будет возможно, если (ниже приводится не полный перечень случаев):
- такое объединение участков установлено документацией по планировке территории (проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории);
- такие объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории либо одной функциональной зоны особо охраняемой природной территории (при наличии);
- земельный участок образуется из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам при условии, что исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории либо одной функциональной зоны особо охраняемой природной территории (при наличии).
Отдельное внимание нового регулирования уделили вопросам установления ВРИ участков, для которых в настоящее время нет внятных правил. Так, четко указано, как определяется ВРИ лесного участка, участка недр, земель запаса и т.д. Или, например, появилась норма, согласно которой земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Новое регулирование уделило значительное внимание и правам владельцев земельных участков. Указано, что правообладатель земельного участка вправе использовать свой земельный участок без разрешений и согласований, но в соответствии с его видом разрешенного использования. То есть, любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований. Но при этом правообладатель земельного участка обязан направить в Росреестр заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка. Направление указанного заявления не требуется в случае, если правообладатель земельного участка планирует или осуществляет его использование в соответствии с основным видом или видами разрешенного использования земельного участка, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Такая свобода выбора установлена законом только для собственников и пользователей земельного участка и то с целым рядом запретов на изменение ВРИ. Арендатор же изначально не вправе менять ВРИ земельного участка, не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка.
В случае нахождения на земельном участке зданий или сооружений их Разрешенное использование (назначение) должно точно соответствовать видам разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены. Данное требование не требуется соблюдать при:
- строительстве, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории;
- возведении некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции здания, сооружения на период строительства, реконструкции;
- размещения геодезических пунктов, нивелирных пунктов, гравиметрических пунктов, а также геодезических пунктов;
- размещения информационных знаков;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства (за рядом исключений).
Что же делать в случае несоответствия на сегодняшний день ВРИ земельного участка или здания, сооружения установленным регламентами использования земель, документацией по планировке территории? Такие земельные участки и здания, сооружения могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с указанными регламентами, документацией, если иное не предусмотрено федеральными законами.
