Установка шлагбаума на въезде в проезд к многоквартирному дому (далее – МКД) становится все более актуальным. Однако в законодательстве нет прямых норм, устанавливающих порядок принятия решений по установке шлагбаума.
В этой связи Минстрой России в письме от 04.03.2025 N 5620-ОГ/04 «Об установке шлагбаума во дворе дома» приводит информацию о различных аспектах, которые становятся ключевыми для решения об установке шлагбаума.
Вопрос установки шлагбаума следует начинать с определения того, оформлен ли земельный участок, на котором расположен МКД.
необходимо определить, входит ли земельный участок в состав общего имущества собственников помещений в МКД или указанный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности города или иного населенного пункта, на территории которого расположен МКД.
Если у земельного участка определены границы и он поставлен на кадастровый учет в Росреестре, то участок относится к общему имуществу собственников квартир в доме, что вытекает из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" - со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Поскольку на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом, то решение об установке шлагбаума, являющегося устройством, ограничивающим проезд и (или) проход на земельный участок, является решением о введении ограничений пользования таким земельным участком. В силу пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД.
Поэтому в случае оформленного земельного участка под МКД решение об установке шлагбаума принимается общим собранием собственников. Требуется большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Однако есть нюанс. Если земельный участок сформирован не под одним домом, а сразу несколькими МКД, то Минстрой России считает, что приведенный выше порядок не может использоваться, поскольку жилищным законодательством не предусмотрена возможность определения общего имущества нескольких МКД. Если на кадастровый учет поставлен земельный участок, на котором расположены два или более МКД, такой земельный участок не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД и является собственностью города.
Если земельный участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, или же земельный участок сформирован сразу под двумя и более МКД, то вопрос об установке шлагбаума входит в компетенцию органов власти того населенного пункта, в котором расположен МКД.
Верховный Суд РФ в пункте 67 Постановления N 10 высказывает позицию о том, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Следовательно, в этом случае решение об установке шлагбаума должно приниматься уполномоченным органом власти. При этом власть вправе узнать мнение собственников квартир.
Однако выявление мнения населения не должно обязательно быть определено на общем собрании собственников квартир. Это может быть опрос, учет обращений граждан и другие формы. Может быть и учет мнения собственников помещений в МКД в числе прочего и путем проведения общих собраний собственников помещений в МКД.
В указанном случае жилищным законодательством не установлены требования к количеству голосов собственников помещений в МКД, необходимому для признания принятым решения собственников помещений в МКД о согласовании установки шлагбаума, либо об обращении в уполномоченный орган с обращением об установке шлагбаума на земельном участке, являющемся собственностью публично-правового образования. То есть достаточно простого большинства участников голосования.
При этом требования к порядку обращения собственников помещений в МКД в уполномоченный орган с заявлением об установке шлагбаума на земельном участке, либо порядок согласования указанными собственниками помещений в МКД установки шлагбаума могут быть установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и (или) муниципальным нормативным правовым актом.
Например, на территории г. Москвы порядок установки ограждающих устройств утвержден постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП "О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве", которым в числе прочего определено, что ограждающие устройства - это устройства регулирования въезда и (или) выезда на придомовую территорию транспортных средств.
