«Государственное регулирование градостроительства 2019 Весна»

• Согласование градостроительных регламентов для зон с особыми условиями использования территории (ЗОУТ). Совершенствование порядка установления охранных зон и новейшее правовое регулирование.

Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории).

Согласование градостроительных регламентов для зон с особыми условиями использования территории. Регулирование уже имеющихся ЗОУИТ. Установление новых ЗОУИТ. Порядок установления по новым правилам, влияние на застройку, ввод объектов в эксплуатацию, землепользование сторонних лиц. Правила установления охранных зон на незарегистрированные части сооружения, если они имеются. Последствия для объектов, попавших в ЗОУИТ. Правила установления охранных зон на незарегистрированные части сооружения, если они имеются.

Решение об установлении охранной зоны. Внесение сведений о зонах с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Обязанность органов государственной власти и местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН. Разграничение полномочий. Согласование местоположения границ охранных зон. Возмещение убытков в связи с установлением ЗОУИТ.

Случаи, не требующие издания актов уполномоченных органов об установлении охранных зон.

Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий: требования к оформлению прав на земельные участки, используемые с изъятием и без изъятия из хозяйственной эксплуатации, оформление необходимой разрешительной документации; порядок аренды, выкупа участков, попадающих в полосу отвода; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с 01.01.2018г.; порядок оформления охранных зон, на которых расположены линейные объекты.

Санитарно-защитные зоны (СЗЗ): вопросы установления границ, мероприятия по организации СЗЗ, приобретение земли в СЗЗ, проблемы строительства объектов с СЗЗ, ограничение использования земельных участков.

Правовое регулирование, связанное с зонами объектов культурного наследи, приаэродромными территориями, придорожными полосами отвода.

Бочаров М.В. – заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации (по согласованию).

• Градостроительная подготовка земельных участков: соотношение генерального плана, ПЗЗ, документов по планировке территории.
• Новации, связанные с застройкой земельных участков, расположенных за границами населенных пунктов и находящиеся на площадях залегания полезных ископаемых.
• Формирование земельных участков на период строительства.
• Вопросы землепользования, связанные с объектами электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи.

Создание условий для единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков; упрощение системы управления земельными ресурсами; сокращение количества споров, в связи с противоречиями, возникающими при определении вида разрешенного использования земельного участка. Определение основного, вспомогательного и условно разрешенного вида использования. Особенности установления видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов.

Практика применения института перераспределения земель и (или) земельных участков как способ увеличения площади земельного участка. Предварительное согласование предоставления земельных участков для строительства, предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства, основания для отказа в предоставлении земельного участка. Заключение договора аренды земельного участка, в том числе на новый срок: проблемные вопросы.

• Реестр границ.

Соблюдения правил о недопустимости пересечения границ земельных участков и административных границ, границ территориальных зон. Сложности внесения сведений об административных границах и территориальных зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Устранение реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков.

Корякин В.И. – начальник отдела развития земельных отношений Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ (по согласованию).

• Стратегическое и территориальное планирование. Согласование документов территориального планирования: влияние на земельно-строительную деятельность.

Схема территориального планирования субъекта РФ. Схема территориального планирования муниципального образования. Особенности территориального планирования для крупного города или агломерации. Предложения и проекты в части пространственного развития городских агломераций и управления развитием городов. Стратегия развития регионов.

Методика формирования схемы территориального планирования.

Подготовка документов территориального планирования и упрощение требований к подготовке документов, процедура внесения изменений. Реализация решений документов территориального планирования и вопросы повышения качества решений (возможность создания программ комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур). Уточнение сроков согласования проектов документов территориального планирования. Актуализация требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального, регионального и местного значения, и основные препятствия к разработке эффективных проектных решений документов территориального планирования. Обеспечение согласованности проектных решений и приведение документов к новым техническим требованиям. Вопросы подготовки и утверждения документа территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

Правовое регулирование вопросов установления и изменения границ населенных пунктов.

Регулирование агломераций и возможность повышения уровня межмуниципального сотрудничества и связанные с этим риски. Механизмы взаимодействия субъектов федерации и муниципалитетов при развитии агломераций. Публичные слушания в территориальном планировании и градостроительном проектировании.

Лебединская Г.А. – к.арх., главный научный сотрудник отдела территориальных основ градостроительства ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России», советник РААСН (по согласованию).

• Планировка территории (документация по планировке территории (ДПТ): изменения в полномочиях органов власти). Подготовка документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа.

Анализ последних требований к подготовке документации и разработка документации по планировке территории. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления. Состав и порядок работы согласительных комиссий по рассмотрению разногласий субъектов РФ, органов местного самоуправления в отношении ДПТ. Установление возможности изменения документации по планировке территории.

Виды и объемы работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц по контракту. Требования к подготовке проектной документации для строительства объектов капитального строительства.

Документация повторного применения. Последствия самостоятельного решения о разработке документации по планировке территории отдельными лицами. Случаи подготовки схемы вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории.

Возможность разработки проектов межевания без разработки проектов планировки для территорий, не предусматривающих градостроительное преобразование.

• Развитие застроенной территории. Комплексное освоение территории в 2018-2019гг.

Устойчивое развитие современных городов, проектирование промышленных районов и перспективы ГЧП. Обеспечение наиболее эффективного использования территории. ОКС жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения.

Оборот участков при комплексном освоении и развитии застроенной территории.

Договоры о развитии застроенных территорий. Уточнение требований к механизму обеспечения комплексного и устойчивого развития. Проекты проведения публичных слушаний для документации по планировке, подготовленной для территории комплексного и устойчивого развития.

Несоответствие решений программ комплексного развития и документов территориального планирования в связи с отсутствием приоритета генерального плана перед программами комплексного развития. Установление приемлемых сроков для разработки и утверждения программ комплексного развития. Необходимость внесения критериев очередности реализации мероприятий программ комплексного развития. Сложности, связанные с проведением мониторинга реализации программ комплексного развития.

Вопросы, связанные с отсутствием критериев выделения территорий комплексного и устойчивого развития.

Допустимость изъятия земельного участка в границах территорий комплексного и устойчивого развития для муниципальных нужд.

Предпринимательские риски, связанные с возможным отказом органа власти от финансирования мероприятий по строительству инфраструктурных объектов для территорий комплексного и устойчивого развития.

Возможность уточнения порядка принятия решений по развитию застроенных территорий и решений проблемы отсутствия утвержденной документации по планированию территорий для предоставления земельных участков под строительство. Комплексное освоение территорий в целях промышленного строительства. Эксплуатация и содержание объектов гражданского и промышленного строительства.

Программы комплексного развития систем коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктур. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.

• Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (КРТ ПО).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (за счет бюджета или правообладателей). Возможность бесторгового предоставления публичного земельного участка в аренду для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Отграничение от приобретения земельных участков по «бесторговой» процедуре в соответствии с подп. 3 и 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК, от проектов ГЧП. «Компенсационные мероприятия».

• Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Территория, в отношении которой допускается КРТ ОМС. Отражение в град. регламенте расчетных показателей объектов КТС инфраструктур. Отражение территорий КУРТ в ПЗ. Оформление земельных отношений («жесткий» вариант), т.е. при отсутствии согласия правообладателей.

Оборот участков при РЗТ и КОТ (развитие застроенной территории и комплексном освоении территории).

Попов М.В. – к.ю.н., руководитель направления / коммерческая недвижимость BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (RUSSIA) LLP (по согласованию).

• Проекты генеральных планов, правила землепользования и застройки (ст.6 ГрК РФ) в 2018-2019гг. Подготовка и согласование, порядок заполнения формы ГПЗУ.

Генеральные планы населенных пунктов и городских округов, утверждение схем территориального планирования муниципальных районов: структура, состав, содержание, порядок подготовки.

Реализация земельного и градостроительного законодательства на территории сельских поселений, кадровое обеспечение органов местного самоуправления и их состав. Реализация и подготовка программ по генеральному плану. Периодичность и порядок внесения изменений в генеральные планы поселений. Порядок признания объектов федерального, регионального и местного значения.

Вопросы взаимодействия генеральных планов городов с генеральными планами промышленных производств.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки на основании документации по планировке территории.

Градостроительная документация (ПЗЗ, ГПЗУ, документы территориального планирования, нормы градостроительного проектирования).

Возможность уточнения содержания градостроительного плана земельного участка, который выдается в отношении земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой утвержден проект планировки территории.

Новые требования к содержанию ПЗЗ. Внесение изменений в ПЗЗ. Изменение вида разрешенного использования земельных участков. Соотношение ПЗЗ с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков. Перевод земельных участков в земли населенных пунктов и в земли других категорий.

• Подготовка нормативов градостроительного проектирования.

Градостроительные регламенты.

Как соотносятся расчетные показатели объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, содержащиеся в местных нормативах градостроительного проектирования, и аналогичные показатели, сведения о которых должны в соответствии с новыми правилами включаться в градостроительные регламенты. Каким документом муниципалитет должен утверждать свои нормативы проектирования. Как реализуются градостроительные регламенты на уровне муниципальных образований.

• Ответственность за нарушение требований градостроительной документации.

Чуркин В.Э. – к.ю.н., доцент, управляющий партнер компании "Land&RealEstate. LegalConsulting" (по согласованию).

• Нарушение градостроительных и строительных норм. Регулирование самовольных построек: новации 2018г. и новая практика правоприменения.
• Урегулирование условий и процедуры сноса объектов капитального строительства.
• Отдельные вопросы прекращения прав, способы легализации объектов самовольного строительства, защита интересов приобретателя недвижимости, признанной самовольной постройкой, порядок сноса.

Новый механизм государственного строительного надзора и сноса объектов самовольного строительства.

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в части уточнения положений о самовольных постройках).

Новая редакция ст.222 ГК РФ. ФЗ № 340 от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Глава 6.4 Град. кодекса РФ – «Снос объектов капитального строительства».

Изменения в Земельный кодекс РФ в части определения судьбы ЗУ под снесенным ОКС и под самовольным ОКС. Порядок отчуждения ЗУ в связи с его неиспользованием.

Изменения в признаках самовольных построек. Разбор нового порядка отнесения объекта к самовольной постройке.

Уточнение критериев признания самовольной постройки. Новый механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями по новому Законопроекту. Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку арендатором публичного участка (определенные случаи). Вопросы введения в оборот земельных участков с расположенными на них самовольными постройками.

Возведение с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, при имеющихся необходимых согласований, разрешений и в соответствии с ними. Новое требование о том, чтобы нарушенные при возведении постройки градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала создания самовольной постройки и действовали на дату ее выявления.

Уточнение оснований и порядка принятия решения о сносе самовольной постройки. Расширение полномочий местных властей по внесудебному сносу самовольных построек. Иск о сносе самовольной постройки.

Возмещение расходов застройщику. Вопросы защиты интересов добросовестных застройщиков.

Запрет на принятие решения о сносе самовольной постройки в отношении жилых домов и строений, расположенных в границах населенных пунктов или возведенных на дачных и садовых участках, если права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.

Дополнение статьи 285 ГК РФ об изъятии земельного участка у собственника. Возможность изъятия земельного участка, на котором возведена или создана самовольная постройка, в случае невыполнения обязанностей по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Чуркин В.Э. – к.ю.н., доцент, управляющий партнер компании "Land&RealEstate. LegalConsulting" (по согласованию).

• Разрешительная документация на строительство: законодательные изменения 2018г.
• Уточняющие изменения в выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Новая судебная практика по разрешительной документации на строительство. Ужесточение требований в части разрешительной документации на строительство. Урегулирование спорных ситуаций в части соотношения документации по планировке территорий и разрешительной документации на строительство.

Разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, порядок ввода объекта в эксплуатацию, упрощение процедур получения документов в 2018-2019гг.

Разрешения на строительство: новые процедурные вопросы продления срока действия разрешения на строительство и внесение в него изменений. Новый перечень требований к документам, предоставляемым для внесения изменений. Расширение перечня оснований для отказа во внесении изменений.

Государственный строительный надзор: перечень основных изменений. Введение риск-ориентированного подхода при проведении регионального государственного строительного надзора.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию: перечень изменений. Проверка соответствия построенного объекта капитального строительства ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством.

Функции застройщика (заказчика) при подготовке проектной документации. Вопросы документального сопровождения. Порядок повторного применения типовых проектов и их экспертиза. Модифицированная проектная документация и проектная документация повторного использования. Создание единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Электронный документооборот при предоставлении проектной документации на государственную экспертизу.

Разделение полномочий по выдачи разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, ввод объектов в эксплуатацию.

Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами. Подтверждение соответствия требованиям документов планирования и зонирования на этапе ввода объектов в эксплуатацию.

Срок предоставления органами и организациями документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в рамках межведомственного взаимодействия. Возможность сокращения средних сроков начала осуществления строительства, реконструкции объекта.

• Продолжительность строительства:

формулы определения срока строительства домов жилого и иного назначения. Нарушение сроков и количество проверок строительного надзора. Зависимость количества проверок от отнесения строящегося/реконструируемого объекта к категории «высокого», «значительного» или «умеренного» риска. Информация о строящемся объекте в Интернете.

• Красные линии и элемент планировочной структуры.

Уточнение Минстроем России видов элементов планировочной структуры. Сравнение видов планировочной структуры Минфина России и Минстроя России. Порядок установления и отображения красных линий, в т.ч. обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами. Требования к топографическим картам и планам, используемым при подготовке графической части документации по планировке территории. Правила выполнения инженерных изысканий, необходимых для подготовки ДПТ. Случаи подготовки и требования к схеме вертикальной планировки.

• Сметная стоимость строительства, сметные нормы и нормативы.

Ценообразование и сметное нормирование в области градостроительной деятельности, Федеральный реестр сметных нормативов. Разработка сметных нормативов в 2018г., возможность установления единой методики и существующие проекты методик определения сметных цен. Планы по актуализации сметных норм.

Кодина Е.А. – директор НП «Центр инноваций муниципальных образований» (НП ЦИМО), вице-президент по правовым вопросам Ассоциации малых и средних городов России, инженер-землеустроитель, автор ряда положений федерального законодательства в области имущественного и муниципального права, автор значительного количества разъяснений положений федеральных законов (по согласованию).