Земельное право РФ закрепляет возможность выкупа земельного участка правообладателем здания или сооружения. Правовое регулирование вопроса прописано в статье 39.20 Земельного кодекса РФ, пункт 1 которой, в настоящее время, признан не соответствующей Конституции Российской Федерации.
Такая позиция была высказана в постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июня 2024 года № 29-П (далее – постановление) по делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А.Ермака.
Предметом рассмотрения стал вопрос приобретения права на земельный участок собственником подземного гаража. Итогом рассмотрения Конституционным Судом РФ стала норма постановления о том, что существует неопределенность в вопросе об исключительном праве собственников частично или полностью подземных гаражей на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Федеральному законодателю надлежит принять меры к устранению выявленной неопределенности правового регулирования.
В постановлении также указано, что отказ в предоставлении права на земельный участок под гаражом ведет к неоправданному ограничению прав и законных интересов частных лиц, которым дополнительно затрудняется контроль за состоянием гаража, его ремонт и дальнейшая эксплуатация в надлежащем состоянии, тем более что предоставление участка в собственность или в аренду само по себе не исключает право органов власти осуществлять государственный надзор и муниципальный контроль за использованием участка согласно закону.
Рассматривая проблематику подземных гаражей было указано, что в вопросе затрагивается законодательство о недрах.
Как указал Конституционный Суд РФ под земельным участком понимается "часть поверхности земли", "земной поверхности", что позволяет рассматривать его исключительно как плоскостной (двухмерный) объект. При этом участки недр участки недр характеризуются, по сути, трехмерной проекцией и представляют собой геометризованные блоки недр (часть первая статьи 2 Закона о недрах).
Собственник может использовать для собственных нужд имеющиеся на его земельном участке общераспространенные полезные ископаемые и пресные подземные воды, а частью первой статьи 19 Закона о недрах установлено, что собственник (землепользователь, землевладелец, арендатор) имеет право осуществлять в границах участка использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров.
Интересна позиция конституционного Суда РФ о том, что термин "здания и сооружения, расположенные на земельных участках" не означает, что объект капитального строительства должен обязательно быть расположен на поверхности земельного участка (иметь исключительно наземную часть или наземную часть, превалирующую над подземной), но подразумевает, что здание или сооружение должны находиться на соответствующем участке (в его границах в случае образования участка в целях реализации принципа единства его судьбы и прочно связанных с ним объектов).
Ведь технические параметры сооружения не предполагают его исключительно или преимущественно наземного размещения. При этом действующее законодательство, используя в единичных случаях понятие "подземный гараж", не раскрывает его содержания, акцентируя внимание на общем термине "гараж". Исходя из технических особенностей сооружений отдельные виды гаражей (гаражных комплексов) могут быть расположены своими частями как над, так и под поверхностью земли.
Особенность земельных участков с подземными гаражами и другими подземными сооружениями заключается в том, что крыши данных сооружений могут служить автостоянкой, дорогой, пешеходной зоной, местом для размещения садово-парковых насаждений, детских и спортивных площадок, иных публично значимых объектов, обычно не имеющих признаков недвижимого имущества и не связанных с функциональным назначением подземного сооружения.
Однако такие искусственно созданные крыши-площадки, будучи строительными конструкциями, хотя и не могут приравниваться к природным земельным участкам и иметь тот же правовой режим, не могут рассматриваться как земельный участок, занимаемый гаражом.
В постановлении делается вывод о том, что нормы законодательства по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам гаражей, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков.
В то же время если допустимо использование крыши гаража, имеющей двойное назначение, в иных целях, которые расходятся с функциональным предназначением гаража, то передача участка в собственность или в аренду может получить другую оценку.
Когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов.
Высказанная выше позиция приведет к изменениям в земельном праве и, скорее всего, в законодательстве о недрах. Впрочем, необходимость уточнения прав собственников земельных участков на подземное пространство назрело и требует своего разрешения в законодательстве.
