Земельное право исходит из основного постулата, что продажа в собственность земельного участка осуществляется на торгах, дабы соблюсти конкурсные процедуры.
А что бизнес? А он ищет пути снижения проблем и пытается решить вопрос приобретения права собственности на землю наиболее быстрым и легким способом.
Один из таких случаев стал предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации, (далее – ВС РФ), который в определении от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414 высказал четкую позицию по вопросу выкупа земельного участка в собственность.
Предметом рассмотрения стала ситуация в Иркутске, при которой арендатор двух земельных участков, переданных в аренду с целью "под строительство и дальнейшую эксплуатацию офисного здания" и «для размещения открытой парковки автомобилей» построил на участках без получения разрешения на строительство объекты вспомогательного назначения - пункты охраны площадью 48 и 52 кв. м. и зарегистрировал право собственности на указанные объекты в упрощенном порядке.
На основании возникшего права собственности на вспомогательные объекты арендатор земельных участков обратился с заявлением об их выкупе на праве собственности на основании которого были заключены договора купли-продажи земельных участков, ставшие, в дальнейшем, предметом спора, в том числе в ВС РФ.
Следует отметить, что отягчающим обстоятельством стал и тот факт, что менее чем через два месяца со дня заключения договора купли-продажи земельных участков собственник принял решение об уничтожении принадлежащего ему имущества путем сноса (демонтажа) пунктов охраны – вспомогательных объектов, объекты оперативно сняты с кадастрового учета, а право собственности на них прекращено.
ВС РФ высказал в рамках рассмотрения дела позицию как по статусу объектов вспомогательного использования, так и по вопросу выкупа земельных участков в собственность.
В частности, было указано, что арендатор вправе возводить вспомогательные постройки без получения разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке. Однако строительство таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента и основным критерием при строительстве вспомогательных объектов является наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому вспомогательное строение или сооружение выполняет обслуживающую функцию. Правда ВС РФ одновременно отмечает, что арендатор земельного участка вправе самостоятельно определить очередность возведения основных и вспомогательных объектов, в том числе и строить вспомогательные объекты до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение земельного участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Дело в том, что возникновение исключительного права на приобретение без проведения торгов земельного участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу на праве аренды, то есть для цели строительства основного объекта.
Земельный участок без проведения торгов предоставляется на праве собственности владельцу объекта капитального строительства, возведенному на участке, предоставленном первоначально в установленном законом порядке в аренду для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
Как отметил ВС РФ в отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только правовым режимом этого участка, но и, являясь стороной договора аренды обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. В рассматриваемом случае арендатор земельного участка был обязан в рамках действующего договора аренды земельного участка обеспечить процесс строительства офисного здания.
При выкупе арендуемого земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
А вот предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации.
Однозначная позиция ВС РФ звучит предельно четко: «возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка».
