Торги для комплексного развития территории

Градостроительное право в начале текущего года приросло специальной главой, посвященной комплексному развитию территории, которое осуществляется в целях не только жилищного строительства и реновации, но и в целях строительства нежилой застройки, а также и развития незастроенных территорий. Осуществление проектов комплексного развития территории (далее - КРТ) реализуется на основании договоров, которые заключаются по итогам торгов (за исключением ряда случаев, указанных в Градостроительном кодексе РФ).


Правила проведения торгов (далее – Правила) утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 N 701, в котором, помимо указанного порядка, утверждены также правила определения начальной цены торгов.
Вступая в силу с 22 мая 2021 года Правила оговаривают, что предметом торгов является право на заключение договора о комплексном развитии территории в отношении:

• всей указанной в решении о КРТ территории,
• ее части либо
• отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории.

Соответственно, предложенное регулирование довольно гибко подходит к определению границ территории, в отношении которой объявляются торги на право заключения договора о КРТ и получается, что при принятом решении о КРТ в отношении какой-то территории органы публичной власти или уполномоченная ими организация вправе организовать торги как в отношении всей предусмотренной под КРТ территории, так и в отношении ее части.


Также довольно гибко Порядок подходит и к форме проведения торгов на право заключения договора о КРТ, предлагая организаторам возможность проведения их как в форме конкурса, так и аукциона.


В случае если предусмотрено проведение торгов в форме аукциона, то организатор торгов устанавливает шаг аукциона в пределах от 1 до 5 % начальной цены предмета аукциона. Начальная цена предмета аукциона устанавливается в размере арендной платы за земельные участки, которые выделяются для выполнения договора о КРТ, которая подлежит уплате в течение года со дня, следующего за днем заключения договора о КРТ. Размер арендной платы при этом определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков по итогам оценочной деятельности.


Если же торги предусмотрены в форме конкурса, то организатор торгов определяет способ и критерии оценки и сравнения предложений участников конкурса о выполнении ими конкурсных условий. Количество конкурсных условий, указываемых в решении о конкурсе, не должно быть менее 2, при этом одним из них должно являться условие (на выбор):

• минимальный объем финансирования работ исполнителем договора о КРТ;
• технические и качественные характеристики результатов работ по КРТ;
• наличие у участников конкурса необходимых для исполнения договора о КРТ финансовых ресурсов, наличие на праве собственности или на ином законном основании оборудования и других материальных ресурсов, наличие специалистов и иных работников определенного уровня квалификации;
• предельный срок выполнения работ по договору о КРТ;
• цена права на заключение договора о комплексном развитии территории;
• размер и характеристики площади жилых и (или) нежилых помещений, создаваемых в соответствии с договором о КРТ и подлежащих передаче в публичную собственность.

Следует отметить, что Порядок проведения торгов явно основан на опыте регулирования иных форм торгов, предусмотренных земельным и градостроительным правом, поэтому достаточно подробно отрабатывает все нюансы содержания извещения и заявки, порядка опубликования, выявления победителя и оснований для отказа.
Отдельно обращает на себя внимание факт возможного проведения торгов как в форме конкурса, так и аукциона в электронной форме. Детали такой формы торгов также утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 N 701.