Подготовка технического плана здания является обязательным условием для государственного кадастрового учета и регистрации прав на объект капитального строительства в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Общие требования к техническому плану изложены в статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", однако подготовкой этого документа должен заниматься кадастровый инженер, являющийся профессионалом в соответствующей области.
При подготовке в техническом плане должны найти отражение:
1) сведения об объекте капитального строительства (то есть о здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе), необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ;
2) сведения о части объекта в случае если документы готовятся для представления в Росреестр заявления о кадастровом учете части объекта недвижимости.
Основные требования к составу и содержанию технического плана изложены в приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений", а также приказе Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места".
И вроде на законодательном уровне все вопросы подготовки технического плана отработаны и нее должны вызывать вопросов. Но на практике возникают ситуации, когда, например, застройщик заинтересован в кадастровом учете и регистрации прав на часть построенного объекта капитального строительства. Как подготовить в этом случае технический план части строящегося объекта и как осуществить государственный кадастровый учет этой части?
Позицию по изложенным вопросам предлагает Росреестр в письме от 22.10.2021 N 14-15043/21@. Росреестр настаивает на том, что в проектной документации строительства объекта указываются этапы строительства. При этом, если даже строительство объекта и разделено на этапы, но речь идет о строительстве одного объекта капитального строительства, на одном земельном участке то такой объект может быть введен в эксплуатацию только целиком и говорить о кадастровом учете и регистрации части такого здания на этапе незавершенного строительства не представляется возможным.
Если же каждый этап строительства или реконструкции здания или сооружения представляет собой строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована в Росреестре с представлением, соответственно, технического плана на часть объекта. И это даже в случае, если та часть объекта, о которой идет речь, в совокупности будет представлять в дальнейшем целый (единый) объект капитального строительства.
Приводится и пример, в котором описывается желание застройщиков поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на один из трех многоквартирных домов как часть, являющуюся этапом строительства. Росреестр справедливо отмечает, что один из трех многоквартирных домов, строящихся в рамках одной проектной документации, не может рассматриваться как часть объекта капитального строительства, поскольку явно каждый из многоквартирных домов представляют собой самостоятельные объекты.
Обращает на себя внимание и информация Росреестра о том, что в настоящее время разрабатывается современная версия приказа Росреестра "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений", которая будет учитывать все последние изменения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
