Сервитутное право последнее время получило активное развитие, законодательство предлагает к применению такие виды сервитутов, как частный, публичный и сервитут на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Основными целями установления сервитута традиционно является необходимость прохода или проезда по чужому земельному участку или размещение линейных объектов, таких как объекты электросетевого хозяйства, тепловые, водопроводные сети, сети водоотведения, линии и сооружения связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов и их неотъемлемых технологических частей.
Установление сервитута — это всегда договоренность, соглашение между лицом, в пользу которого устанавливается сервитут и правообладателем земельного участка, на который накладывается ограничение в виде сервитута.
Земельное право довольно подробно регламентирует порядок подготовки и заключения соглашения о сервитуте, выделяя в отдельную статью 39.24 вопрос заключения соглашения о сервитуте между лицом, в пользу которого устанавливается сервитут не с собственником, а с арендатором или с пользователем земельного участка.
Земельный кодекс РФ устанавливает, что арендатор земельного участка, к которому поступило предложение о заключении соглашения о сервитуте в пользу, например, региональной сетевой организации, не обязан уведомлять органы власти о поступившем предложении и вправе самостоятельно заключать такое соглашение.
Указывается, что согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется. Однако далее начинаются оговорки, сводящиеся в том числе в тому, что согласие уполномоченного органа не требуется по закону, но в договоре аренды земельного участка, при его заключении между уполномоченным органом и арендатором может быть прописано условие, обязывающее арендатора получать согласие арендодателя на заключение соглашения об установлении сервитута.
Следовательно, одним из рисков стороны, в пользу которой устанавливается сервитут с арендатором земельного участка, является вопрос о наличии специальных условий по этому поводу в договоре аренды, содержание которого необходимо знать до заключения соглашения о сервитуте.
Следующим тонким моментом является требование кодекса об обязании арендатора, заключившего соглашение о наложении сервитута на арендуемый земельный участок, в течение десяти дней со дня заключения указанного соглашения направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения. Несоблюдение указанного требования кодекса со стороны арендатора может привести к признанию соглашения об установлении сервитута недействующим.
И, наконец, важным моментом является срок, на который заключается соглашение об установлении сервитута. Кодекс устанавливает, что арендатор вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка. Со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка действие заключенного арендатором соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.
Необходимо иметь в виду, что хоть максимальный срок аренды земельных участков в России и составляет 49 лет, вместе с тем, стандартные договора аренды заключаются на срок от 3 до 10 лет.
Лицо, заинтересованное в размещении линейного объекта и уже проложившее на праве сервитута его часть может оказаться в ситуации, когда у арендатора закончится срок аренды земельного участка, а значит будет прекращено и соглашение о сервитуте.
Кроме того, следует держать в уме и тот факт, что в арендных отношениях земельного участка могут быть обстоятельства, приводящие к досрочному расторжению договора аренды.
Перечисленные риски следует иметь в виду решая вопрос заключения соглашения о сервитуте с арендатором земельного участка.
