Земли транспорта, на которых располагаются железнодорожные пути есть в большинстве российских городов. Нужно отметить, что Земельный кодекс РФ достаточно подробно устанавливает, что для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта земельные участки предоставляются для:
1) размещения железнодорожных путей;
2) размещения, эксплуатации железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания объектов железнодорожного транспорта;
3) установления полос отвода.
При этом прямо в Земельном кодексе РФ оговаривается, что свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам. Примерная форма договора аренды ранее должна была быть утверждена Минфином России. Однако сейчас эти полномочия переданы "Федеральному агентству железнодорожного транспорта"
Понимая, что в плотной застройке городов востребованы все земельные участки, в том числе и рядом с железнодорожными путями, законодательство косвенно разрешает их использовать не для ж/д целей, допуская передачу свободных земель железнодорожного транспорта в аренду. При этом до последнего времени не было четкого ответа на вопрос, как оформлять отношения, если в непосредственной близости к ж/д путям уже расположено здание или сооружение, используемое совсем не для нужд железной дороги.
В настоящее время вопрос решился с принятием Постановления Правительства РФ от 28.03.2023 N 492 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264" (далее – ППР 492), которое позволило вычленять из земель, принадлежащих железной дороге земельные участки, используемые для иных целей.
Сказано, что в случае если на земельном участке, являющемся федеральной собственностью и предоставленном открытому акционерному обществу "РЖД", расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок, необходимый для использования такого здания или сооружения, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного открытому акционерному обществу "РЖД".
То есть, Правительство РФ разрешило выделять из земель железной дороги земельные участки, не используемые ими по процедуре раздела земельного участка, если на земельных участках расположено здание или сооружение. Правда раздел земельного участка разрешат только, если он не приведет к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, а также если земельный участок не планируется использовать для нужд железнодорожного транспорта.
Последние оговорки оставляют возможность отказать любому желающему выделить земельный участок из земель железнодорожного транспорта, поскольку не прописаны основания для отказа и процедуры, но все же появилась принципиальная возможность оформления земельного участка под зданием в непосредственной близости с ж/д не только в аренду, но и в собственность.
Дополнительно стоит отметить, что Правительство РФ изменило также подходы в определении размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности.
В части земель железнодорожного транспорта размер арендной платы теперь определяется на основании ставок, утвержденных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с Министерством финансов РФ и Министерством транспорта РФ.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 N 191 "О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" исключили возможность определения размера арендной платы земельных участков, находящихся в федеральной собственности на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Арендная плата, рассчитанная ранее по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.
Действующий ранее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, прямо не указанных в постановлении Правительства РФ, при котором арендная плата определялась как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка отменен.
Для указанных земельных участков введена единая величина размера арендной платы в 3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Как можно заметить, произошедшие сдвиги в правовом регулировании направлены на оптимизацию использования земель, находящихся в федеральной собственности.
