Градостроительное право предоставляет возможность органам местного самоуправления устанавливать так называемые минимальные отступы от границ земельных участков. Они нужны для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений. Подразумевается, что нарушать установленные минимальные отступы при строительстве зданий, строений, сооружений запрещается.
Минимальные отступы от границ земельных участков определяются уполномоченными органами в составе Правил землепользования и застройки в контексте утверждаемых предельных параметров разрешенного строительства. Любые Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию и находятся в открытом доступе. Поэтому правообладатели земельных участков, как же, как и потенциальные застройщики должны понимать и соблюдать требования, установленные в населенном пункте.
При этом минимальные отступы могут быть самыми разными. Так, например, Правила землепользования и застройки в городе Орел устанавливают, что минимальный отступ от границы земельного участка для размещения здания должен составлять 6 метров. В городе Нижний Новгород величина минимального отступа варьируется от 5 до 10 метров, в зависимости от назначения объекта и нахождения его в той или иной территориальной зоне. А в городе Хабаровск установлена градация от 0 до 3 метров.
Можно заметить, что подходы в установлении минимальных отступов от границ земельных участков самые различные. Информацию о минимальных отступах от границ земельных участков, установленных в Правилах землепользования и застройки можно получить как из открытых источников, так и запросив градостроительный план земельного участка, в котором содержится информация:
Статья 57.3 Градкодекса РФ: 4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.
При этом единых федеральных требований к установлению размера минимального отступа от границ земельного участка сегодня нет. Положения СП 42.13330.2016. «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*», в которых были некие единые требования к отступам, сегодня носят исключительно рекомендательный/добровольный характер, так как с 1 сентября 2022 года, на основании постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 действует только пять обязательных сводов правил и ГОСТов, все остальные СП и национальные стандарты перешли в разряд добровольных.
Мало того, что с единых требований к установлению отступов от границ земельных участков сняли статус обязательных, так еще и в федеральном законодательстве появляются положения, ставящие под сомнение необходимость соблюдения минимальных отступов, установленных в Правилах землепользования и застройки конкретного населенного пункта.
Во-первых, пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указывает, что нарушение в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка относится к незначительным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил и может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Во-вторых, с конца 2021 года действует часть 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которая дает указание государственным регистраторам при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав на жилой или садовый дом осуществлять проверку представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав и соответствия:
1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;
2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.
Последняя фраза прямо указывает не проверять жилые или садовые дома на предмет их соответствия установленным в Правилах землепользования и застройки минимальным отступам от границ земельных участков.
Правда данная норма распространяется лишь на жилые и садовые дома и действует до 2031 года, но, тем не менее, на законодательном уровне введены послабления в вопросе соблюдения требований о минимальном отступе от границ земельного участка.
