Аренда земельных участков является одним из самых распространенных обязательственных прав на землю. Тем актуальнее является вопрос надлежащего выполнения условий договора аренды, вопрос последствий наступления договорной гражданско-правовой ответственности. Договорная ответственность наступает в случаях, когда лица, связанные каким-либо обязательством (например, аренда и т.д.) либо
-
не исполняют свои обязанности, либо
-
исполняют их ненадлежащим образом.
Для арендатора земельного участка важно знать, что кроется за приведенными выше вариантами нарушения договора аренды и какие последствия нарушения в виду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды могут наступить.
Итак, неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка - это умышленное либо вынужденное нарушение предусмотренных в нем условий.
Неисполненными будут считаться обязательства по договору аренды со стороны арендатора, если он:
-
нанес вред арендованному земельному участку, в том числе не обеспечил его сохранность;
-
не выплатил арендную плату;
-
нарушил предусмотренные по договору аренды сроки, связанные с выполнением обязательств.
Неисполнением обязательств по договору аренды арендодателем (органами публичной власти, предоставившими земельный участок в аренду) будет считаться:
-
нанесение убытков арендатору из-за сокрытия неустранимых недостатков земельного участка;
-
нарушение сроков передачи земельного участка в аренду или непредоставление его;
-
нарушение обязательных требований законодательства и установленных процедур, связанных с порядком и последствиями проведения торгов по предоставлению земельного участка;
-
невыполнение иных условий договора аренды.
Последствия неисполнения обязательств по договору аренды вытекают из положений статей 452 и 619 Гражданского кодекса РФ и лучше всего охарактеризованы в Информационном письме Президиума ВС РФ № 66 от 11.01.2002 г., в котором указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК).
Таким образом, неисполнение условий договора аренды земельного участка влечет, прежде всего, получение предупреждения о необходимости соблюдения условий договора.
Ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка будет считаться:
- нецелевое использование или неиспользование земельного участка.
Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв. В соответствии со статьей 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. Земельное законодательство в свою очередь в статье 46 приводит основания для прекращения права аренды, в том числе в связи с ненадлежащим использованием арендуемого земельного участка. Нецелевое использование арендованного имущества является основанием для расторжения договора аренды. Суды признают не достижение цели, которой стороны намеревались достичь при заключении договора, и ненадлежащее исполнение в связи с этим условий договора основаниями для расторжения договорных отношений.
