Последствия ненадлежащего использования арендуемого земельного участка

Аренда земельных участков является одним из самых распространенных обязательственных прав на землю. Тем актуальнее является вопрос надлежащего выполнения условий договора аренды, вопрос последствий наступления договорной гражданско-правовой ответственности. Договорная ответственность наступает в случаях, когда лица, связанные каким-либо обязательством (например, аренда и т.д.) либо

• не исполняют свои обязанности, либо

• исполняют их ненадлежащим образом.

Для арендатора земельного участка важно знать, что кроется за приведенными выше вариантами нарушения договора аренды и какие последствия нарушения в виду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды могут наступить.

Итак, неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка - это умышленное либо вынужденное нарушение предусмотренных в нем условий.

Неисполненными будут считаться обязательства по договору аренды со стороны арендатора, если он:

• нанес вред арендованному земельному участку, в том числе не обеспечил его сохранность;

• не выплатил арендную плату;

• нарушил предусмотренные по договору аренды сроки, связанные с выполнением обязательств.

Неисполнением обязательств по договору аренды арендодателем (органами публичной власти, предоставившими земельный участок в аренду) будет считаться:

• нанесение убытков арендатору из-за сокрытия неустранимых недостатков земельного участка;

• нарушение сроков передачи земельного участка в аренду или непредоставление его;

• нарушение обязательных требований законодательства и установленных процедур, связанных с порядком и последствиями проведения торгов по предоставлению земельного участка;

• невыполнение иных условий договора аренды.

Последствия неисполнения обязательств по договору аренды вытекают из положений статей 452 и 619 Гражданского кодекса РФ и лучше всего охарактеризованы в Информационном письме Президиума ВС РФ № 66 от 11.01.2002 г., в котором указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК).

Таким образом, неисполнение условий договора аренды земельного участка влечет, прежде всего, получение предупреждения о необходимости соблюдения условий договора.

Ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка будет считаться:

• нецелевое использование или неиспользование земельного участка.

Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв. В соответствии со статьей 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. Земельное законодательство в свою очередь в статье 46 приводит основания для прекращения права аренды, в том числе в связи с ненадлежащим использованием арендуемого земельного участка. Нецелевое использование арендованного имущества является основанием для расторжения договора аренды. Суды признают не достижение цели, которой стороны намеревались достичь при заключении договора, и ненадлежащее исполнение в связи с этим условий договора основаниями для расторжения договорных отношений.