Подзоны как объект кадастрового учета

Реестр границ, который является составной частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) содержит сведения о территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах и охотничьих угодьях. При этом статьей 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается, что в реестр границ может быть внесено описание местоположения границ подзон в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков и территорий.

Остается разобраться о каких подзонах идет речь в законодательстве о государственном кадастровом учете и регистрации. Дело в том, что Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации понятие «подзона» используют в разных правовых значениях.

Часть 3 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ упоминает, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства. То есть речь в градостроительном праве идет о возможности в Правилах землепользования и застройки в границах одной территориальной зоны установить несколько подзон с разными требованиями к площади земельных участков в таких подзонах и к параметрам строительства зданий при сохранении одного вида разрешенного использования в границах территориальной зоны.

Земельный кодекс РФ при всем многообразии ситуаций, которые он регулирует, упоминает подзоны только в контексте зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в границах которых могут выделяться две или более территории (подзоны), в которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков.

Подзоны в границах территориальных зон, предусмотренные градостроительным правом, не упоминаются в законодательстве о государственной регистрации и кадастре, и, соответственно, остается открытым вопрос постановки их на государственный кадастровый учет. Получается, что от уполномоченных органов местного самоуправления законодательство о кадастре и регистрации требует внесения сведений о границах всех территориальных зон, предусмотренных в Правилах землепользования и застройки в ЕГРН при этом никак не оговаривая вопрос кадастрового учета входящих в территориальные зоны подзон.

Вопрос кадастрового учета подзон, образуемых в границах зон с особыми условиями использования территории урегулирован гораздо лучше. В соответствии с пунктом 73 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, появившимся в приказе с февраля 2019 года, при внесении в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями территории, в составе которой установлены подзона или подзоны, сведениям о каждой подзоне присваивается учетный номер, представляющий собой реестровый номер зоны с особыми условиями использования территории и через знак слеш "/" порядковый номер подзоны в границах зоны с особыми условиями использования территории. В случае прекращения существования определенной подзоны в границах зоны с особыми условиями использования территории повторное использование порядкового номера не допускается.

Упоминается факт размещения объекта капитального строительства в подзоне также и в Приказе Росреестра от 04.09.2020 N П/0329, в пункте 200 которого регулируется вопрос ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию с образованием ЗОУИТ или ее подзоны.
Отдельного внимания заслуживает и письмо Росреестра от 27 декабря 2019 г. N 18/1-12815-ВС/19 по вопросу внесения в ЕГРН сведений о границах выделенных подзон приаэродромной территории. В письме указывается, что подзоны необходимо вносить в ЕГРН как самостоятельные объекты реестра границ ЕГРН с присвоением им реестровых номеров в федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН и учтенных номеров в унаследованной информационной системе кадастра недвижимости до момента доработки ФГИС ЕГРН, касающейся внесения в ЕГРН сведений о подзонах, и до утверждения соответствующей XML-схемы, используемой для формирования XML-документов, содержащих описание местоположения границ подзон.

Понятно, что подзоны, предусмотренные градостроительным правом остались забытыми в законодательстве о кадастре и регистрации, что заставляет говорить о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.