Сделки с квартирами, что еще в вопросах взаимодействия с Росреестром может быть более актуальным и распространенным в нашей реальности? Купля-продажа, аренда, дарение квартиры - самые активно применяемые виды сделок, регистрация которых осуществляется в Росреестре. И, конечно, бывает крайне неприятно, когда, подавая заявление в Росреестр и уже думая об итогах сделки, стороны получают отказ/приостановку в ее регистрации.
В целях разъяснения законодательства письмом Росреестра от 9 июля 2021 г. N 14-5293-ГЕ/21 всем заинтересованным лицам предлагается ознакомится с типовыми формулировками причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры.
Самое удивительное, что на первом месте среди перечисленных замечаний, ложащихся в основу приостановки, Росреестр заявляет, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости (квартиру) и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (в качестве правообладателя в ЕГРН на этот объект недвижимости зарегистрировано право иного лица). При этом чаще всего речь идет не о мошенничестве, а о праве наследования квартиры. Наследники, получая у нотариуса соответствующее свидетельство не обращаются заблаговременно в Росреестр с целью смены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) правообладателя квартиры.
На втором месте наиболее распространенных ошибок при регистрации сделок с квартирами называются проблемы с доверенностями. Это или отсутствует нотариальное удостоверение доверенности (написана в простой письменной форме), или доверенность выдана за пределами срока или в нарушение запрета передоверия по основной доверенности.
Отдельного внимания заслуживают ошибки, связанные с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе:
-
не представлено заявление от одной из сторон договора;
-
государственная пошлина оплачена ненадлежащим лицом;
-
государственная пошлина оплачена в меньшем, чем требуется размере;
-
отсутствие подлинника правоустанавливающих документов (В соответствии с частью 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.).
Кроме того, зачастую представленные заявление и документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе:
-
заявление не соответствует заявленному регистрационному действию;
-
в договоре купли-продажи отсутствуют сведения (условия), предусмотренные статьей 558 ГК РФ (существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением);
-
в договоре купли-продажи квартиры, оплата по которому осуществляется с использованием кредитных средств, отсутствуют необходимые сведения, предусмотренные Законом N 102-ФЗ (согласно статье 2 Закона N 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Пунктом 2 статьи 1 Закона N 102-ФЗ установлено, что к залогу, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.);
-
ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;
-
при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
Как можно заметить, количество ошибок при подаче документов в Росреестр для регистрации сделки с квартирами очень разнообразно и многочисленно. Так что тем, кто собирается выходить на сделку с квартирой следует внимательно ознакомится с требованиями законодательства, или с материалами указанного письма Росреестра, в котором перечислены не только встречающиеся ошибки, но и даются рекомендации по устранению причин приостановления.
