Земельные участки под многоквартирными домами (далее – МКД) относятся к общему имуществу и принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам квартир и иных помещений в МКД.
Образование земельных участков под существующими МКД до недавних пор было исключительной обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента его постановки на государственный кадастровый учет и не требует государственной регистрации.
Вопросы о моменте возникновения права собственности владельцев квартир в МКД начинают появляться при строительстве новых многоквартирных домов. В общем порядке земельный участок предоставляется для целей строительства застройщику на торгах в аренду. Безусловно, в законодательстве есть целых ряд исключений из общего порядка, но вопрос сейчас не в порядке предоставления земельного участка для целей строительства, а в порядке передачи земельного участка после строительства МКД собственникам квартир.
Ряд ответов содержится в письме Росреестра от 10 февраля 2022 г. N 14-01167/22@. В частности, указывается на то, что если земельный участок оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом, то у всех собственников помещений в таком МКД возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона. При этом главным условием является правильный/соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, который предусматривает не строительство, а именно эксплуатацию многоквартирного дома.
Момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под МКД определяется на основании положений части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) - при государственной регистрации права собственности на первую квартиру в МКД осуществляется и регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом. Для этого не требуется подача заявления, поскольку само право возникает в силу закона.
Гораздо интереснее развивается ситуация в случае, когда на одном земельном участке велось строительство сразу нескольких МКД. Градостроительное право не запрещает строительство и ввод в эксплуатацию двух и более МКД на одном земельном участке. Последнее утверждение содержится и в письме Минстроя России от 10.10.2017 N 36323-НС/07, и в определении Верховного Суда РФ от 07.06.2016 N 309-КГ16-5754.
Однако Росреестр в указанном случае заявляет, что при наличии на одном земельном участке нескольких МКД положения о регистрации права общей долевой собственности в момент регистрации права на первую квартиру не применимы, а осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.
Росреестр готов признавать право общей долевой собственности на землю под МКД только при наличии под МКД одного сформированного земельного участка. В настоящее время не только органы власти отвечают за формирование земельных участков под МКД. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом на основании новой редакции части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
