Проблематика самовольного строительства остается актуальной уже много лет, а законодательное регулирование данного вопроса постоянно совершенствуется. Вот и Президиум Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года утвердил "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (далее – Обзор), в котором обобщил практику признания объектов капитального строительства самовольными и рассмотрел вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
В указанном Обзоре Президиум Верховного Суда РФ (далее – суд) отмечает, что сам факт государственной регистрации на объект капитального строительства не защищает этого объекта от признания самовольной постройкой. Особенно в случае, если договор аренды земельного участка под объектом заключен без торгов без права размещения объектов недвижимости. Спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе.
Требование со стороны арендодателя о сносе самовольной постройки, построенной на арендуемом земельном участке, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.
При этом, в отношении, например, строения, используемого не по целевому назначению, но возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Отмечается также, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Так, допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Поддерживает суд и применение приобретательной давности в отношении объектов, построенных без необходимых разрешительных документов. Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности. Однако, Исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Позиция суда защищает и объекты индивидуального жилищного строительства, утверждая, что возведение таких объектов без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
Отдельно суд обращает внимание на то, что при рассмотрении спора о сносе объекта самовольного строительства требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и его материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки, выраженный в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
Приведенная позиция суда по ряду моментов, связанных с самовольным строительством гораздо более полно представлена в Обзоре, который нужно изучить всем заинтересованным лицам.
