С 2015 года в вопросы аренды земельного участка, в силу изменений Земельного кодекса РФ, были добавлены новые требования, касающиеся конкретных сроков аренды, методики определения арендной платы, заключения договора аренды на новый срок для завершения строительства.
Однако по-прежнему в проблематике арендных отношений сохраняются вопросы, которые разъясняются или судебными органами, или Росреестром.
В частности, в письме Росреестра от 8 августа 2022 г. N 14-6768-ТГ/22 приводится позиция, согласованная с ФАС России, относительно передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, передачи в субаренду участка.
По вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, приобретенного на торгах, не стоит забывать, что с 1 июня 2015 года действуют изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, запрещающие арендатору земельного участка, который получил земельный участок в аренду на торгах, передавать свои права и обязанности по договору (осуществлять уступку прав) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Гражданское право обязывает исполнять все права и обязанности по договору аренды исключительно лично победителем торгов, если иное не установлено законом.
Как отмечает Росреестр, запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка действует с июня 2015 года, а значит, что он не распространяется на договора аренды, первоначально заключенные до указанной даты, даже если и договор аренды был заключен по результатам торгов.
Но даже, если договор аренды земельного участка и был заключен позже Росреестр находит два исключения из действующего запрета на уступку прав по договору аренды. По мнению Росреестра, арендатор земельного участка, приобретенного на торгах, имеет право передать свои права и обязанности по договору при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке. Ведь никто не отменял принцип земельного права о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, в силу статьей 271, 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта.
Второе исключение из общего запрета на уступку прав по договору аренды земельного участка касается участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства и крестьянскому (фермерскому) хозяйству. В данном исключении работает логика, что запрет на уступку прав по договору аренды распространяется только на случаи приобретения земельных участков на торгах, а для вышеперечисленных целей земельные участки гражданами могут приобретаться как на торгах, так и без их проведения.
И, наконец, как отмечает Росреестр, даже если арендатор земельного участка не попадает ни под одно из перечисленных исключений и не может подписать переуступку прав по договору, для него никто не отменял право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Позиция Росреестра заключается в том, что, исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, запрет на переуступку прав по договору аренды, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.
