В соответствии с частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство обязано обеспечить соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
Тем не менее не секрет, что в процессе эксплуатации объекта капитального строительства зачастую выявляются недостатки строительства, которые не позволяют безопасно эксплуатировать объект. Вопрос ответственности застройщика за устранение выявленных недостатков стал предметом рассмотрения Верховного Суда РФ, который в своем определении от 07.03.2023 N 305-ЭС22-22698 высказал свою позицию.
Предметом рассмотрения стала проблема эксплуатации многоквартирных жилых домов, возведенных застройщиком на основании договоров участия в долевом строительстве и введенных в эксплуатацию в 2015 году.
В ходе эксплуатации зданий в период гарантийного срока управляющей компанией выявлены указанные в иске недостатки объектов долевого строительства и инженерно-технологического оборудования, входящего в состав объектов долевого строительства, препятствующие дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.
Были предприняты неоднократные попытки досудебного урегулирования, застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако, недостатки устранены не были.
Суд первой инстанции отказал управляющей организации в удовлетворении иска к застройщику указав, что введенные в эксплуатацию в 2015 году дома переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не вследствие нарушений при строительстве.
В дальнейшем неоднократные строительно-технической экспертизы сделали вывод о том, что вина застройщика в предоставлении дольщикам объектов жилищного строительства с установленными по делу недостатками имеется, а недостатки выполненных работ обнаружены в пределах предусмотренного законом гарантийного срока. При этом доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.
Застройщик пытался указать, что выявленные недостатки возникли по причине неправильной эксплуатации жилых домов, однако, эти аргументы были отклонены, поскольку застройщиком эксплуатационный характер дефектов не доказан.
Кроме того, не стоит забывать и о наличии гарантийного срока эксплуатации многоквартирных домов, на протяжении которых застройщик продолжает нести ответственность за возведенный объект капитального строительства.
Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на застройщике как стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.
Таким образом Верховный Суд РФ сделал однозначный вывод о том, что в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежит обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества.
Не доказав факт неправильной эксплуатации, застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства многоквартирного дома.
