Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения (далее – сх земли) регулируется не только положениями Земельного кодекса РФ, но и специальным Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте сх земель).
Последние изменения в регулировании вопросов управления сх землями связаны с совершенствованием порядка изъятия земель данной категории и появились с принятием Федерального закона от 05.12.2022 N 507-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Указанный закон переписал современным языком статью 6 Закона об обороте сх земель, регулирующую вопросы изъятия земельного участка из земель сх назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства РФ, а также дополнил законодательство рядом важных положений, связанных с правами собственника земельного участка сх земель.
В частности, теперь в Законе об обороте сх земель установлен прямой запрет для собственника земельного участка сх назначения совершать какие-либо действия, приводящие к прекращению права собственности на этот участок, как только собственнику выдали предписание об устранении выявленного в рамках земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований. При этом прямо запрещено передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства.
Какие нарушения собственника земель сх назначения критичны и приведут к запретам на сделки? Это четыре вида нарушений, среди которых:
1) факт неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
2) земельный участок используется с нарушением законодательства РФ не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;
3) земельный участок используется с нарушением законодательства РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сх назначения или причинение вреда окружающей среде;
4) земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.
В целях соблюдения запрета на совершение сделок собственником в случае выявления одного из перечисленных нарушений, в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также внесены дополнения.
В случае выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) одного из перечисленных выше нарушений уполномоченный орган не позднее 5 рабочих дней с даты выдачи собственнику участка предписания об устранении выявленного нарушения, подает в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок.
Росреестр регистрирует обременение на земельный участок сх назначения до устранения собственником такого земельного участка выявленного нарушения или отмены выданного предписания об устранении выявленного нарушения (в случае рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора)).
Сколько действует запрет на совершение сделок? И снимается ли такой запрет автоматически?
Нет, автоматически установленный запрет не снимается. Нужно специальное заявление и не собственника, а уполномоченного органа исполнительной власти.
Запись на запрет совершения сделок с землями сх назначения погашается на основании заявления уполномоченного органа:
- после устранения выявленного нарушения обязательных требований, указанного в предписании, либо
- в случае отмены выданного предписания в результате рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа либо
- судебного акта об отказе в удовлетворении требования уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ об изъятии такого земельного участка в связи с его неиспользованием по целевому назначению либо
- одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности лица, приобретшего такой земельный участок по результатам публичных торгов, либо
- одновременно с государственной регистрацией права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на такой земельный участок.
Как можно заметить из приведенного перечня, задумка нового законодательного регулирования заключается в том, что при установлении для собственника запрета на сделки с участком сх назначения, органы власти должны провести процедуры продажи такого участка в собственность либо покупателю на торгах, либо, в отсутствии покупателя, оформить такой земельный участок в региональную или муниципальную собственность.
