Земельное право России довольно подробно регулирует такие понятия, как раздел и объединение земельного участка, а законодательство о кадастровом учете и регистрации содержит необходимые для признания состоявшего раздела участка положения. Да, есть определенные запреты на раздел земельных участков, связанные с минимальным размером и иными ограничениями, но в целом процедура раздела земельного участка достаточно четко описана в законодательстве.
Раздел объектов капитального строительства урегулирован несколько сложнее.
С одной стороны, согласно пункту 2 статьи 141.3 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса). С другой стороны, пунктом 1 статьи 141.5 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.
Последняя приведенная норма рассматривается Росреестром как запрет на раздел отдельных видов объектов капитального строительства. В письме Росреестра от 15.12.2022 N 14-11091-ТГ/22 по вопросу, касающемуся раздела объектов капитального строительства приводится позиция о том, что поскольку к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, то, с учетом п.1 ст. 141.5 ГК РФ о запретах и ограничениях, следует иметь в виду, что положения пункта 2 статьи 141.3 ГК о возможном образовании здания и сооружения путем раздела не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса.
Сообщается, что исключение из состава единого недвижимого комплекса какого-либо объекта недвижимости возможно только в связи с его разрушением и (или) сносом. Такой вывод делается на основании приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 о Порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости и Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082.
Кроме того, Росреестр приводит еще один пример запрета на раздел здания, указывая, что в определении индивидуального жилого дома такой запрет прямо установлен. Да и в части 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Таким образом, в индивидуальном жилом или садовом доме невозможно образовать самостоятельные объекты недвижимости, в том числе помещения. Такие дома могут находится только на праве собственности одного лица или в общей совместной или долевой собственности.
Сложившее положение с запретом на раздел индивидуальных жилых и садовых домов возник с лета 2018 года, когда и были сформулированы соответствующие определения. А ведь еще в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.11.2017 N 67-КГ17-16 рассматриваются варианты принудительного раздела домовладения граждан. Мало того, в указанном акте Верховного Суда РФ есть комментарий о том, что раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество.
Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.
В этом случае суд указывает на возможность раздела домовладения вместе с разделом земельного участка с созданием самостоятельных земельных участков с находящимися на них самостоятельных жилых домов.
Кстати, есть и еще одна позиция суда о том, что лицо, оформившее только на себя земельный участок, в нарушение прав других сособственников объекта, расположенного на этом земельном участке, не вправе требовать с них уплаты арендной платы за пользование этим земельным участком. Согласно определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 по делу N А63-18660/2018 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
