В соответствии с частью 7.4 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при реализации полномочий Росреестра по исправлению реестровых ошибок необходимо руководствоваться требованиями к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Указанные требования утверждены Приказом Росреестра от 27.12.2023 N П/0565 "Об установлении порядка изменения сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки" (далее – Приказ №П/0565).
Порядок изменения сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки, установленный Приказом №П/0565, предусматривает работу Росреестра и ППК Роскадастр по выявлению имеющихся реестровых ошибок, подготовке решения и отчета о результатах определения координат характерных точек границ и площади земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства с приложением схемы границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
При этом на схеме границ отображаются:
- кадастровые номера земельных участков, в описании местоположения границ которых обнаружена реестровая ошибка, учетные номера частей земельных участков;
- местоположение границ земельных участков на основании сведений о координатах характерных точек их границ, содержащихся в ЕГРН, и в описании которых обнаружена реестровая ошибка, а также частей земельных участков;
- местоположение границ земельных участков, частей земельных участков, предлагаемых для исправления реестровой ошибки;
- местоположение на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, содержащееся в ЕГРН и установленное в целях исправления реестровой ошибки.
Данный материал (отчет и схема), подготовленный ППК Росркадастр, ложится в основу решения об исправлении реестровой ошибки, принимаемого Росреестром.
Нужно понимать, что при подготовке схемы уполномоченные лица должны руководствоваться требованиями к точности и методам определения координат, установленными также Приказом №П/0565.
Нужно отметить, что приказ в качестве приоритетных называет картометрический и фотограмметрический методы определения координат характерных точек границ земельных участков или зданий, сооружений. Применение картометрического и (или) фотограмметрического методов определения координат характерных точек допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
- картографические материалы содержатся в гос. фондах пространственных данных или гос. фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
- указанные материалы позволяют определить значения координат характерных точек границ земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с установленными требованиями к точности и методам определения координат;
- указанные материалы позволяют достоверно определить местоположение на местности границ земельных участков (например, границы земельного участка закреплены объектом искусственного происхождения и такой объект местности отображен на используемых картографических материалах).
И только, если перечисленные условия не соблюдаются, то применять нужно геодезический метод определения координат характерных точек.
Также обращает на себя внимание и установленные Приказом №П/0565 требования к погрешности определения координат (средняя квадратическая погрешность):
- Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов – 1 метр;
- Земельные участки, отнесенные к землям сх назначения и предоставленные для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или ИЖС – 1 метр;
- Другие земельные участки на землях сх назначения, земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса – 5 метров.
Результатом применения картометрического метода и использования разрешенных требований к погрешности определения координат характерных точек становятся случаи, когда граница устанавливается в одном метре от границы имеющегося забора
В частности, Управление Росреестра по Тверской области в своем письме от 09.10.2024 № 07-38915/24 дает комментарии, что «если характерная точка границ земельного участка, отнесенного к категории земли населенного пункта, на местности находится от границы забора в пределах 1 метра, то определенные координаты при исправлении реестровой ошибки по инициативе Росреестра не являются ошибочными».
Таким образом, необходимо внимательно отслеживать возможные предложения Росреестра и ППК Роскадастр по исправлению выявленных реестровых ошибок.
