Нормы гражданского права позволяют арендатору недвижимого имущества осуществлять как отделимые, так и неотделимые улучшения.
Однако арендодателю нужно понимать, что неотделимые улучшения сдаваемого в аренду имущества приводят к увеличению размера налога на имущество организаций, поскольку увеличивается кадастровая стоимость имущества.
Объектом налогообложения признается недвижимое имущество, в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение.
Главным в вопросе налогообложения является тот факт, что имущество учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, установленными пунктом 4 ФСБУ 6/2020.
В этой связи нужно понимать, что в случае, если арендатор произведет неотделимые улучшения недвижимого имущества, а арендодатель эти улучшения включит в состав своих основных средств, то это приведет к увеличению налога на имущество организаций.
Данная позиция подтверждается в письме Минфина России от 17.06.2024 N 03-05-05-01/55502 - Неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (налоговая база по налогу на имущество организаций по которому определяется у арендодателя в соответствии с подпунктом 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса РФ), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций у арендатора до их выбытия из состава основных средств исходя из среднегодовой стоимости имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 374 Кодекса.
При этом, согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Получается, что произведенные неотделимые улучшения недвижимого имущества не только увеличивают размер налога, который уплачивается арендодателем, но и приводят, в дальнейшем, к необходимости возмещения арендатору произведенных затрат на появление улучшений.
