Федеральный закон от 04.08.2023 N 438-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", вступающий в силу с 1 февраля 2024 года установил ряд новаций в части исправления реестровых ошибок.
Реестровая ошибка, в соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ №218) это ошибка в межевом или техническом плане, акте обследования, допущенная лицом, выполнившим кадастровые работы или ошибка, содержащихся в документах, направленных в Росреестр заинтересованными лицами.
Обнаружить реестровую ошибку может как правообладатель объекта недвижимости, в этом случае подается заявление об ее исправлении, либо органом кадастрового учета и регистрации. При обнаружении реестровой ошибки, в том числе в результате рассмотрения информации о возможном наличии реестровой ошибки орган регистрации прав принимает решение о необходимости ее устранения.
В решении о выявлении реестровой ошибки указывается: (1) дата выявления ошибки, (2) описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, (3) указание причин необходимости устранения реестровой ошибки, (4) порядок устранения реестровой ошибки.
Сегодня закон настаивает на том, что решение направляется правообладателям объектов недвижимости, чьи интересы могут быть затронуты в процессе исправления реестровой ошибки, а также в «соответствующие» органы – без конкретизации, какие органы имеются в виду.
Новая версия статьи 61 ФЗ №218 с 1 февраля следующего года конкретизирует, что направлять решение необходимо конкретно в органы власти, «уполномоченные на установление границ лесничеств, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон».
А в дальнейшем органы регистрации предлагают упомянутым органам и владельцам земельных участков, зданий в установленный срок принять необходимые меры по исправлению реестровой ошибки. То есть имеется в виду необходимость подготовки новой версии межевого или технического плана, в которой будет предложен вариант прохождения границы без выявленного нарушения.
Сегодня срок на подготовку документов, направленных на исправление реестровой ошибки, составляет три месяца. В новой редакции срок сокращен в три раза и с 1 февраля 2024 года будет составлять только один месяц. Если в течение 1 месяца от уполномоченных органов или от правообладателей земельного участка не поступит «заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости» и межевого или технического плана, на основании которых устраняется реестровая ошибка, орган регистрации самостоятельно вносит изменения в ЕГРН. Правда срок подготовки документов может быть продлен по заявлению заинтересованного лица, но подать его нужно успеть в первоначальные 30 дней.
Итак, Росреестр вправе исправить выявленную в межевом или техническом плане реестровую ошибку самостоятельно. Понятно, что изменить конфигурацию границ земельного участка, с целью исправления ошибки, без изменения площади участка в условиях застройки практически невозможно.
Поэтому ФЗ № 218 уже сейчас оговаривает возможность изменения площади земельного участка без правообладателя и уполномоченных органов, но не более чем на 5%. Однако, практика показала, что в ряде случаев исправить реестровую ошибку изменив площадь лишь на 5% не удается. В этой связи новая редакция статьи 61 ФЗ №218 дает возможность изменять площадь земельного участка при исправлении реестровой ошибки:
- увеличивать площадь земельного участка возможно не более чем на 10 %;
- уменьшать площадь земельного участка не более чем на 5 %.
Дополнительно в законодательство внесены следующие особенности исправления реестровых ошибок:
- изменения Росреестр вправе вносить в сведения как о самом земельном участке, так и о смежных и несмежных земельных участках, которые подлежат изменению или установлению при исправлении реестровых ошибок;
- в случае отсутствия картографической основы и иных документов или отсутствия в таких документах сведений о местоположении границ земельных участков их границами будут считаться границы, существующие на местности пятнадцать лет и более;
- при определении границ земельных участков, обоснование местоположения уточненных границ земельных участков не требуется.
Как можно заметить, новый порядок исправления реестровых ошибок более гибкий и, при этом, дает органам регистрации прав явно больше степеней свободы в самостоятельном исправлении указанных ошибок.
