Статья 6 Земельного кодекса РФ устанавливает определение земельного участка. Земельный участок как объект права является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. То есть, у любого земельного участка должны присутствовать характеристики, которые позволяют определить его как определенную вещь.
От «характеристик земельного участка» зависит его кадастровая или рыночная стоимость, возможности его использования. Короче, один из возникающих вопросов, а что же является характеристиками земельного участка, изменение которых влечет за собой изменение его стоимости?
В качестве ответа прежде всего приходит в голову такая характеристика - как площадь земельного участка. Конечно, при увеличении площади земельного участка логично предполагать и увеличение его стоимости. Однако возникает и второй вопрос - а изменение площади участка в связи с округлением до 1 квадратного метра будет оказывать влияние на стоимость земельного участка.
Ответ на вышеуказанные вопросы сформулирован в письме Росреестра от 20.10.2023 N 13-9712-АБ/23.
В своем ответе Росреестр ссылается на часть 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которая содержит достаточно расплывчатую норму о том, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Приходится признать, что какого-либо перечня основных характеристик земельного участка не существует. Остается только пункт 21 Порядка ведения ЕГРН, установленного приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. N П/0241.
Данный пункт перечисляет «основные сведения о земельном участке», которые включаются в ЕГРН. Общее количество включаемых о земельном участке сведений 15, но не сказать, что речь идет именно о характеристиках земельного участка. Среди включаемых в ЕГРН сведений есть: кадастровый номер или ранее присвоенный учетный номер, номер кадастрового квартала, кадастровые номера расположенных на земельном участке объектов недвижимости и сведения о кадастровом инженере. Единственным показателем, характеризующим сам земельный участок, является площадь земельного участка. Так что еще раз расписываемся в том, что в отличии от здания или сооружения для земельного участка нет никаких установленных законодательством характеристик, кроме его площади.
Росреестр в своем письме не приводит информацию о том, что в ЕГРН вносятся не только основные сведения, но и так называемые дополнительные. И вот в перечне «дополнительных сведений» можно обнаружить уже и «характеристики земельного участка», такие как категория земель, вид разрешенного использования, сведения о кадастровой стоимости, сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в границах земельного участка (всего 19 показателей).
Таким образом получается, что площадь земельного участка относится к основным сведениям, а вся остальная информация о земельном участке – к так называемым дополнительным сведениям.
Что касается изменения площади участка на 1 кв. метр. Как отмечает Росреестр под изменением характеристик объекта недвижимости понимается такое изменение, которое основано на положениях статей 13, 14, 32, 38 и 61 Федерального закона N 218-ФЗ.
Не вдаваясь в подробности, что имеется в виду Росреестр замечает, что к числу изменений характеристик объекта недвижимости округление его площади до 1 квадратного метра с указанием погрешности вычисления не относится, поскольку такое округление осуществляется исключительно с целью ведения ЕГРН. То есть, имеется в виду, если площадь земельного участка изменяется в рамках предусмотренной погрешности вычисления, то считать такое изменение площади участка изменением его характеристик не следует.
