Как признать право на самовольную постройку

Верховный Суд РФ (далее – ВС РФ) в постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 изложил позицию о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке. В постановлении приводится ряд интересных выводов, в частности:

- Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку. Собственник такого объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план);

- Приведенный в статье 222 Гражданского кодекса РФ перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки. Приводится и пример: установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка не является основанием для признания такой постройки самовольной;

- Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН;

- Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры, то построенный объект не признается самовольным. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только если доказано, что застройщик обращался за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона. Если в последнем случае обращается застройщик за признанием права на объект, то суд вправе отказать в признании права собственности на постройку;

- С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта;

- Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Интересно, что ВС РФ в пункте 48 постановления №44 от 12.12.2023 года указывает, что признаются не подлежащими применению 10 пунктов (с 22 по 31 включительно) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так что теперь судам следует руководствоваться не сложившейся на основании постановлений 2010 года практикой, а последней позицией ВС РФ от конца 2023 года.