Кадастровый учет и регистрация права на объекты недвижимости возможна только при наличии межевого плана (для земельных участков), или технического плана (для зданий и сооружений). Подготовка указанных документов осуществляется только кадастровыми инженерами, которые обладают соответствующими навыками и входят в состав саморегулируемых организаций.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее – ФЗ №221) предъявляет к кадастровым инженерам определенные требования. Важно, что выполнение кадастровых работ по подготовке межевого или технического плана осуществляется по договору подряда, в котором заказчик (физическое или юридическое лицо) оговаривает не только объем заказываемых кадастровому инженеру работ, но и права последнего взаимодействовать с территориальными органами Росреестра. Зачастую заказчикам бывает удобно, чтобы кадастровый инженер взял на себя обязательства выполнить все работы «под ключ», обеспечив не только подготовку необходимых документов, но и подачу их на государственный кадастровый учет и регистрацию.
В последнем случае, при условии работы кадастрового инженера в организации, в которой обязанности выполняют разные специалисты, возникает ситуация, когда кадастровый инженер передает свои полномочия по подаче документов в орган регистрации прав, предусмотренных договором подряда на выполнение кадастровых работ, третьим лицам на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Однако Росреестр в письме от 3 апреля 2024 года № 13-00305/24 отмечает, что специальными положениями ФЗ №221 возможность исполнения возложенной на кадастрового инженера договором обязанности представлять в орган регистрации прав документы, подготовленные им в результате выполнения кадастровых работ, какими-либо иными лицами, кроме самого кадастрового инженера, не предусмотрена.
Само условие в договоре подряда об обязанности кадастрового инженера представлять без доверенности документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав правомерно, такая возможность закреплена в части 2.1 статьи 36 ФЗ №221. Документами, подтверждающими полномочия кадастрового инженера, будь то индивидуальный предприниматель или работник юридического лица на подачу заявления в орган регистрации прав, являются договор подряда на выполнение кадастровых работ и (или) справка с места работы, подтверждающая, что кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы, является работником юридического лица.
Для подтверждения правомерности обращения в орган регистрации прав кадастрового инженера с документами на объекты недвижимости, принадлежащие заказчику, также требуются и документы, свидетельствующие о приемке заказчиком результатов кадастровых работ и его согласии с содержанием подготовленных по результатам таких работ документов, то есть, по-сути, акт приемки выполненных кадастровым инженером работ по подготовке межевого или технического плана.
Кадастровый инженер представляет соответствующие документы в орган регистрации прав не по собственной инициативе, а в интересах и от лица правообладателя объекта недвижимости (заказчика кадастровых работ) на основании его поручения, содержащегося в договоре подряда на выполнение кадастровых работ. Исходя из положений договора подряда получается, что исполнение поручения заказчика о подаче документов в орган регистрации прав является обязанностью кадастрового инженера.
Возможность включения в договор подряда на выполнение кадастровых работ такой обязанности кадастрового инженера обусловлена его специальным статусом субъекта кадастровых отношений и наличием у него специальных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности и подготовки документов для государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
В этой связи Росреестр настаивает на том, что кадастровый инженер должен исполнить данное ему в договоре подряда поручение лично и не вправе передоверить исполнение такой обязанности третьим лицам, даже и на основании нотариально оформленной доверенности.
