С 1 сентября 2021 года в России объявлена гаражная амнистия, которая осуществляется на основании положений Федерального закона от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон №79) и позволяет по упрощенной процедуре оформить право, в том числе провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Законом №79 установлен перечень документов, необходимых для оформления прав на гаражи в числе которых может быть представлен документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса). Площадь земельного участка устанавливается из фактической площади, занимаемой конкретным гаражом, а справка гаражного кооператива о выплате пая, является документом, подтверждающим право гражданина на гараж и на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под ним.
В практике гаражного строительства встречаются как индивидуальные гаражи, так и гаражные боксы. Особенности создания и деятельности гаражного кооператива, гаражно-строительного кооператива или гаражного потребительского кооператива определяются законом о гаражных объединениях.
Нужно отметить, что закон №79 не устанавливает какие-либо особенности оформления прав на гаражи, представляющие собой двухэтажные здания с помещениями, расположенными друг над другом. По мнению Росреестра, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты должны осуществляться в общем порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) либо в отношении таких гаражей может быть осуществлен государственный кадастровый учет как в отношении двухэтажного здания (два бокса) с осуществлением государственной регистрации права общей долевой собственности на такое здание и земельный участок, в границах которого расположен такой объект.
Следовательно, далеко не для всех гаражей действуют нормы гаражной амнистии. Однако, закон №79 понятия "гаражный кооператив", "гаражно-строительный кооператив" и "гаражный потребительский кооператив" признает равнозначными. Мало того, в законе содержится специальная норма о том, что гаражи, созданные до 2021 года, которые в соответствии с правоустанавливающими документами либо в соответствии с записями Единого государственного реестра недвижимости имеют наименование или назначение "гаражный бокс", признаются гаражами.
При оформлении прав на гаражные объекты возникает вопрос налогообложения, для решения которого нужно обратиться к положениям статьи 401 Налогового кодекса РФ, которая к объектам налогообложения налогом на имущество физических лиц относит:
1) жилой дом;
2) квартира, комната;
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Как можно заметить, гаражного бокса в приведенном перечне нет. Письмом ФНС России от 11 мая 2023 г. N БС-4-21/5879@ «Об определении кода вида объекта недвижимости по справочнику СНТС в отношении гаражных боксов» УФНС России по субъектам Российской Федерации поручается:
1) во взаимодействии с органами Росреестра выявить учтенные в ЕГРН «гаражные боксы», созданные до 01.09.2021;
2) обеспечить настройку справочника СНТС в отношении объектов недвижимости вида "гаражный бокс", приравняв их к объектам вида "гараж".
Таким образом, следует иметь в виду, что, начиная с налогового периода 2022 года ФНС России начнет взимать налог на имущество физических лиц за гаражные боксы, сведения о которых внесены в ЕГРН.
