С 1 марта 2022 года вступили в силу все положения Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который изменил не только терминологию в жилищном праве, но и уточнил, в частности, состав имущества, принадлежащего владельцам жилых помещений.
Согласно новой редакции Жилищного кодекса РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В трех пунктах части 1 статьи 36 ЖК РФ указаны следующие виды имущества:
1) помещения в доме, предназначенные для обслуживания, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;
2) иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Чего Вы не видите в перечне имущества многоквартирного дома? В приведенном перечислении нет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Хотя в той же 36 статье ЖК РФ помимо трех перечисленных выше пунктов есть и четвертый, который гласит, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Итак, сам многоквартирный дом, согласно новому термину ЖК РФ, это здание с совокупностью помещений, в т.ч. технических и оборудования, а земельный участок под домом хоть и является предметом права собственников указанного дома, находится у них на праве общей долевой собственности, но не входит в состав имущества многоквартирного дома.
Рассматривая смежное законодательство, в частности статью 11.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) выясняется, что сформировать земельный участок под многоквартирным домом в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, возможно исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. А проект межевания, в свою очередь, возможно разработать на основе проекта планировки территории, что оговаривает Градостроительный кодекс РФ. Таким образом, как застройщики новых многоквартирных домов, так и управляющие органы существующих при решении вопроса определения границ земельного участка под многоквартирными домами сталкиваются с довольно длительными и затратными работами. Дополнительно можно отметить, что законодательство настаивает на том, что любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. И обязанность образования земельного участка под домами лежит на указанных органах власти.
Законодательство о регистрации и кадастровом учете также довольно однозначно говорит о том, что государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению того органа власти, на которые возложена обязанность по образованию земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах. Хотя опять же жилищное право устанавливает, что с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка под многоквартирным домом вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности.
Явно видны отдельные нестыковки различных положений, однако задача данной заметки рассказать не о них, а о последних послаблениях в вопросе формирования земельных участков под многоквартирными домами, вступающих в силу с 1 сентября текущего года в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2021 N 478-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Начиная с осени текущего года образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества будет возможно не исключительно на основании проекта межевания, а на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Право формирования земельного участка на основании схемы закон также распространяет и на случаи долевого строительства многоквартирных домов.
Снимается и приведенная выше жесткость, связанная с тем, что образование земельных участков под многоквартирными домами относится исключительно к обязанности органов власти. В новой конструкции в статье 11.10 ЗК РФ указывается, что подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом, обеспечивается органом власти или собственником (собственниками) помещений в многоквартирном доме.
При этом для собственников помещений в многоквартирных домах не устанавливается каких–либо дополнительных требований, а вот для органов власти устанавливается срок для подготовки схемы расположения земельного участка, который должен быть не более трех месяцев.
Отдельно делается оговорка, что подготовленная схема расположения земельного участка под многоквартирным домом должна пройти через процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний. Но в отношении этого требования не стоит забывать положения Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который сокращает сроки перечисленных публичных процедур до 1 месяца и дает Правительству РФ право установить случаи, когда требования о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний снимаются из обязательных.
